서울 상업용 부동산 시장이 금리 환경 변화와 기저효과 영향으로 조정 국면에 진입한 가운데, 오피스와 물류 등 우량 자산을 중심으로 선별적 거래가 이어지며 1분기를 비교적 안정적으로 마무리했다. 다만 신규 임차는 전반적으로 신중한 흐름을 보이며 시장 내 온도차가 뚜렷해졌다.
29일 CBRE 코리아가 발표한 '2026년 1분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서'에 따르면, 투자 시장은 조정 흐름 속에서도 핵심 자산 위주의 선별적 거래가 지속됐다. 1분기 투자 규모는 6조2536억원으로 전년 동기 대비 17% 감소했지만, 이 가운데 오피스가 약 66%를 차지하며 시장을 견인했다.
임대차 시장에서는 자산 유형별로 흐름이 엇갈렸다. 오피스 시장은 신규 공급이 없었던 1분기 동안 공실 해소가 이어지며 수급 안정세를 유지했다. 서울 주요 업무권역 A급 오피스 공실률은 2.8%로 전 분기 대비 0.5%포인트 하락했고, 순흡수면적도 증가했다. 다만 신규 임대차 규모는 감소했다. 이는 2분기 도심권 대규모 공급을 앞둔 임차인들의 관망 기조가 반영된 것으로 분석된다.
권역별로는 여의도권역의 공실률 하락폭이 가장 컸고, 강남권역은 낮은 공실률을 유지했다. 반면 도심권역은 신규 공급 이후 임대차 계약 진행 상황이 향후 시장 방향을 좌우할 변수로 꼽힌다. 임대료는 완만한 상승세를 이어갔다.
리테일 시장은 회복 흐름이 이어졌다. 외국인 관광객 증가와 원화 약세에 따른 소비 여력 확대가 맞물리며 핵심 상권 중심으로 임대료 상승과 공실률 하락이 동시에 나타났다. 성수·강남 등 주요 상권에서는 임대료가 두 자릿수 가까이 오르는 등 상승세가 이어졌고, 명동을 포함한 주요 지역에서도 공실이 빠르게 해소됐다. 일부 지역에서는 브랜드가 건물을 직접 매입해 거점을 확보하는 움직임도 나타났다.
물류 시장은 공급 축소에 따른 재조정 국면에 들어섰다. 올해 수도권 물류센터 신규 공급은 최근 10년 내 최저 수준으로 예상된다. 이에 따라 임차 수요는 우량 자산으로 집중되는 모습이다. 1분기 신규 임차의 상당 부분을 3PL과 이커머스 기업이 차지했고, 주요 유통기업의 거점 확대에 힘입어 상온 물류 공실률은 한 자릿수로 낮아졌다.
투자 시장에서는 대형 오피스 거래가 이어지며 전체 규모를 지탱했다. 물류 투자 규모는 전 분기 대비 크게 감소했지만, 기관 투자자를 중심으로 핵심 자산 선별 투자 기조는 유지됐다. 호텔 자산 역시 일부 거래가 이어지며 투자 흐름을 보탰다.
CBRE코리아는 자산 특성과 입지에 따라 수요 반응이 뚜렷하게 갈리고 있다고 진단했다. 오피스는 공급 확대를 앞둔 임차 전략 변화, 리테일은 소비 회복, 물류는 공급 축소에 따른 선점 경쟁이 각각 시장을 움직이는 주요 변수로 작용했다는 분석이다. 향후 투자 시장은 금리 방향성과 대외 불확실성에 영향을 받겠지만, 진행 중인 거래를 감안할 때 전반적인 거래 흐름은 유지될 것으로 전망됐다.