한국토지주택공사(LH)가 서울 주요 지역 도심 공공 복합사업(도심복합사업)을 위한 이주비 대출 조달 작업에 착수했다. 도심복합사업은 공공이 참여하는 주택사업의 일종으로 사업성이 낮아 민간사업으로는 재개발이 어려운 역세권, 준공업지역, 저층 주거지 등에 용적률 상향과 사업 기간 단축 혜택을 제공하는 공공 재개발이다.
21일 개발 업계에 따르면 LH 수도권 정비사업 특별본부는 서울 쌍문역 서측 도심 공공주택 복합지구와 신길 2 도심복합사업지구에 대한 이주비 대출 금융사 선정 작업을 진행하고 있다. 서울 쌍문역 서측 도심 공공주택 복합지구는 도봉구 쌍문동 138-1번지 일원 4만1325㎡ 내 1404가구를 조성하는 사업으로 토지 등 소유자는 746명이다. 신길 2 도심복합사업지구는 영등포구 신길동 205-136번지 일원 6만704㎡에 1332가구를 조성하는 사업이다. 토지 등 소유자 631명이 있다. 신길 2 도심복합사업은 시중은행 중 한 곳이 이주비 대출 기관으로 선정돼 최종 계약을 앞두고 있다. 그러나 쌍문역 서측 도심복합사업은 이주비 대출 기관이 되겠다고 나선 곳이 없는 상태다.
도심복합사업은 토지 등 소유자와 LH가 현물보상 계약을 체결한 후 노후 주택이나 토지를 현물 선납하면 추후 조성되는 아파트의 입주권을 받는 구조다. 두 사업지 모두 오는 9월 현물보상 계약 체결을, 내년 1월 이주를 앞둔 곳이다. 이주비 확보가 제대로 이뤄지지 않으면 사업 진행에 차질을 빚을 수 있다. 이 때문에 토지 등 소유자들과 LH가 이주비 대출을 내줄 금융사를 찾고 있는 것이다.
이주비 대출은 토지 등 소유자가 종전자산(토지·주택)을 LH에 현물 선납하고 받는 입주권을 담보로 이뤄진다. 두 사업장 모두 2024년 12월 사업계획 승인이 났는데 사업계획 승인이 관리처분 인가에 준하는 절차로 인정돼 2025년 6월 27일 발표된 6·27 대책의 이주비 대출 규제 예외 대상이 됐다. 이 때문에 현물보상결정액(종전자산)의 70%까지 이주비 대출이 가능하다. 예를 들어 현물보상결정액 가치가 10억원이면 최대 7억원을 받을 수 있다.
앞서 정부는 6·27 대책에서 수도권과 규제 지역 내 대출 한도(기본 이주비 대출 포함, 시공사 지원 추가 이주비 제외)를 최대 6억원으로 제한했다. 또 이주비 대출 담보인정비율(LTV)도 40%를 적용하기로 했다. 이전까지는 이주비 대출에 대해 대출 한도액이 없었고 LTV 비율은 비규제지역은 80%까지, 규제지역은 40~50% 내외였다.
다만 대책 발표 당시인 2025년 6월 27일 이전에 관리처분인가가 난 사업장에 대해서는 예외를 적용했다. 수용 방식 사업인 도심복합사업은 관리처분인가가 없다. 정부는 지난해 6월 27일 이전에 사업계획 승인을 받은 도심복합사업장에 대해 관리처분인가에 준해 이주비 대출 한도를 적용하지 않기로 했다.
송승현 도시와경제 대표는 "최근 전셋값과 월세 상승이 이어지는 상황이어서 이주비 대출이 안정적으로 나와야 재개발 지역의 퇴거가 이뤄지고 사업이 속도를 낼 수 있을 것"이라고 말했다.
황재성 도심복합사업 전국 지역연대 의장은 "도심복합사업 대상지 중 지난해 6월 27일 이후에 사업계획 승인을 받거나 아직 사업계획 승인을 받지 못해 정부의 이주비 대출 규제의 적용을 받게 된 곳은 사업 진행에 큰 영향을 받고 있다"며 "정부가 도심복합사업을 주택 공급을 위한 주요 정책 중 하나로 추진하고 있는데 이주비 대출을 묶어 퇴거와 철거를 막는 것은 모순"이라고 했다.