8일부터 수도권 내 주택을 담보로 하는 주택매매·임대사업자 대출이 원칙적으로 제한된다. 가계대출 규제 우회 수단으로 활용할 수 있는 사업자 대출을 원천 차단한 것이다.
또 1주택자는 수도권에서 전세대출을 2억원까지만 받을 수 있고, 규제지역에 적용하는 주택담보대출(주담대) 담보인정비율(LTV)도 현행 50%에서 40%로 강화된다.
금융위원회는 7일 정부서울청사에서 '긴급 가계부채 점검회의'를 개최하고 이런 내용의 가계대출 추가 규제를 결정했다. 금융위와 관계부처는 6·27대책의 일관된 관리 기조 하에서 일부 내용을 보강한 추가 대책이 필요하다는 데 의견을 모았다고 설명했다.
추가 가계대출 규제 방안에 따르면 서울 강남 3구와 용산구 등 규제지역에 적용하는 LTV를 기존 50%에서 40%로 강화한다. 금융위는 주택가격과 대출 규모가 상대적으로 큰 규제지역 내 대출 수요를 억제하고, 가계와 금융회사의 건전성 관리를 강화하기 위한 조치라고 설명했다.
LTV 규제를 강화하면 규제지역 내 12억~15억원대 아파트가 영향을 받는다. 강남구에서 12억원 주택을 구입할 경우 현재는 최대 6억원까지 대출을 받을 수 있었으나, 8일부터는 4억 8000만원까지만 받을 수 있다.
주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험 등 전세 보증기관 3사별로 다르게 운영한 1주택자의 수도권·규제지역 내 전세대출 한도는 2억원으로 일원화한다. 규제는 1주택자 주택 소유지와 관계없이 적용한다. 현재 기관별로 서울보증은 3억원, 주금공은 2억2000만원의 1주택 전세대출 한도를 운영하고 있다. HUG만 한도 2억원이다.
1주택자 전세대출 한도를 줄이면 보유 중인 주택을 전세주고 상급지 전세로 이사하는 수요가 줄어들 전망이다. 수도권 내에서 1주택자가 전세대출을 받은 사람의 약 30%가 한도를 축소해야 한다.
금융위에 따르면 현재 수도권에서 1주택자가 전세대출을 받은 차주는 총 5만2000명 정도다. 이 중 2억원 이상~3억원 미만 차주는 약 1만7000명 정도로, 전체의 약 30%다. 이들은 이번 규제 강화에 따라 평균 6500만 원 정도 대출금액을 감소해야 하는 것으로 집계됐다.
상급지 전세는 월세 전환이 가속화할 것으로 보인다. 금융위는 이번 규제를 통해 최근 빠르게 증가하는 전세대출 관리를 강화해 나갈 예정이라고 했다.
신진창 금융위 금융정책국장은 "한도 감소로 불편해질 수 있을 수 있으나, 보유 주택을 통해서 자금을 융통할 방법도 있으며 생활안정자금, 신용대출 혹은 다른 대출을 이용할 방법도 있다"고 했다.
전세대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 적용은 이번 규제에서 제외됐다. 신 국장은 "DSR을 전세대출 등에 대해 확대 적용하는 것은 그간 정부에서 일관되게 밝혀온 입장"이라며 "향후 전세대출에 대한 DSR 도입이 가계부채 관리와 서민 주거 안정 등에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해 구체적 시행 시기와 방식 등을 결정해 나갈 것"이라고 했다.
수도권·규제지역 내 주택을 담보로 한 주택매매·임대사업자 대출도 제한한다. 현재 규제지역은 30%, 수도권은 60%의 LTV 각각 적용하는데, 이를 0%로 강화하기로 했다. 비수도권은 현행 60%를 유지한다. 그동안 가계대출 규제 우회 수단으로 활용된 사업자 대출을 차단하기 위한 규제다.
다만 임대주택 공급 위축 등의 부작용을 막기 위해 신규로 건설한 주택을 담보로 최초 취급하는 주택매매·임대사업자 대출 등 국토교통부 장관이 인정하는 경우는 예외를 적용하기로 했다.
은행 등이 매년 주택금융신용보증기금(주신보)에 납부하는 출연요율(기준요율) 부과 기준을 기존의 대출 유형(고정·변동금리, 분할상환·만기일시 등)에서 대출금액 기준으로 개편한다. 내년 4월부터 주신보 출연대상 금융기관의 평균 주담대 금액 대비 개별 대출금액이 큰 경우 인상된 출연요율이 적용된다.
현재 대출 유형에 따라 출연요율은 0.05~0.30% 등이다. 개선 이후엔 평균 대출액 이하일 경우 0.05%, 평균 대출액 초과~2배 이내 0.25%, 평균 대출액의 2배 초과 0.30%가 적용될 전망이다. 다만 구체적인 출연요율은 확정 전이다.
개별 대출금액이 평균 주담대 금액보다 작을 경우 출연요율이 내려간다. 금융위는 이를 통해 금융기관과 차주 등의 고액 주담대 취급 유인을 점진적으로 줄여나갈 방침이다.
주신보 출연요율 조정을 제외한 규제는 8일부터 시행한다. 이번 조치 시행 이전에 체결된 매매·전세 계약이나 대출 신청이 완료된 경우는 규제를 적용하지 않기로 했다. 금융위는 '생활안정자금목적 주담대 한도 1억원 기준이 적용되는 차주'의 증액없는 대환대출은 허용하기로 했다.
신 국장은 "대책 발표 이후에도 관계부처와 함께 시장 상황을 엄중 모니터링하면서 가계부채 상황별 대응계획에 따라 준비돼 있는 다양한 가용 수단들을 적시에 즉각 시행해 나가겠다"고 했다.