금융 당국의 가계부채 억제 기조에 은행이 제각각 대출 규제를 쏟아 내고 있다. 문제는 은행마다 대출 규제가 달라 실수요자 혼란이 가중되고 있다는 점이다. 어느 은행이냐에 따라 대출 가능 여부는 물론, 대출 한도까지 달라질 수 있어 꼼꼼한 사전 조사가 필요하다. 주요 은행별 대출 조건을 살펴보자.
◇ 대출 더 받으려면 40·50년 만기 주담대 가입해야
9월부터 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입되면서 전반적으로 대출 한도가 줄었지만, 최대 만기가 긴 주택담보대출을 선택하면 한도를 늘릴 수 있다. 만기가 길면 대출자의 소득과 대출 금리가 동일하더라도 연간 원리금(원금+이자) 상환액이 줄어 대출 한도가 높아지기 때문이다. DSR은 대출자가 1년에 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다.
예컨대 연소득이 1억원인 A씨가 수도권 소재 주택을 구입하기 위해 연 4.21% 금리의 주기형(5년) 주담대를 30년 만기(원리금 균등 상환)로 받으면 최대 6억8000만원을 빌릴 수 있다. 같은 조건에서 만기가 40년이면 대출 한도는 7억7300만원으로 늘어난다. 무려 1억원가량이 차이 나는 셈이다.
대부분 은행이 최근 주담대 최대 만기를 축소한 상태다. KB국민·신한·우리은행과 카카오뱅크는 주담대 만기를 최대 30년으로 제한하기로 했다. 별다른 규제를 내놓지 않은 하나은행과 NH농협은행은 주담대 최대 만기가 40년이다. iM뱅크(옛 대구은행)의 주담대 최대 만기는 50년이다. 다만 50년 만기 주담대는 대출 취급일 기준 만 34세 이하만 받을 수 있다.
◇ 1주택자 ‘수도권 외 주택·갈아타기’ 주담대는 가능
은행 대출 규제 중 가장 제각각인 것이 ‘1주택자 주담대’다. 무주택자라면 어느 은행을 방문해도 대출을 받을 수 있지만, 집을 한 채 보유하고 있을 경우 추가로 주담대를 받기 위해선 손품, 발품을 팔아야 한다.
KB국민·신한·우리은행은 1주택자의 수도권(신한은행은 전국) 주택 추가 구입 목적의 주담대를 원칙적으로 제한하고 있으나, 기존 보유 주택을 매도하는 조건에 한해 주담대를 허용하기로 했다. KB국민·우리은행은 대출 실행일 6개월 이내 결혼할 예정인 경우, 대출 신청 시점 2년 이내 주택을 상속받는 경우도 예외로 인정하기로 했다.
1주택자의 신규 주택 구입 목적 주담대가 조건 없이 가능한 곳은 하나·NH농협은행, iM뱅크다. NH농협은행은 2주택 이상 다주택자의 수도권 주택 구입 목적의 주담대를 중단했으며, iM뱅크는 다주택자 주담대를 막고 있지 않다. 그러나 최근 막차 수요가 몰린 탓에 신규 대출 접수가 쉽지 않다. 5대 시중은행 중 유일하게 하나은행만 다주택자 주담대를 허용하고 있다.
◇ 신규 분양 주택, 전세로 들어간다면?
신규 분양 주택에 전세로 들어갈 계획을 세웠다면, ‘임대인 소유권 이전’ 조건부 전세자금 대출이 가능한 은행을 찾아야 한다. 조건부 전세대출은 임대인의 소유권 이전 등 조건이 붙은 대출을 뜻한다. 임대인은 분양금 완납일과 임차인의 전세대출 실행일을 같은 날로 맞춰, 이 전세금으로 잔금을 치러 소유권을 확보한다.
현재 시중은행 중에선 하나은행만 이를 허용하고 있다. 신규 분양 주택에 한해 조건부 전세대출을 허용했던 신한은행은 지난 13일 취급 제한을 결정했다. 10월 말까지 한시적으로 조건부 전세대출을 중단한 KB국민은행은 11월 1일부터 다시 접수를 받을 예정이다. NH농협은행은 임대인이 분양금을 100% 완납할 시 해당 주택에 대한 전세대출을 허용하기로 했다.