변동금리로 은행에서 주택담보대출을 받으면 앞으로 대출 한도가 대폭 줄어든다.
현재 은행에서 대출받을 때 한 해 갚아야 하는 원리금(원금+이자) 상환액이 연 소득의 40%를 넘을 수 없도록 한 총부채상환원리금(DSR)이 적용되는데, 오는 26일부터 DSR에 ‘스트레스(가산) 금리’가 더해지기 때문이다. 미래의 금리 변동 위험을 반영하기 위함인데, 차주(돈 빌린 사람)의 소득은 그대로인 상태에서 금리가 높아지면 이자가 늘어 빌릴 수 있는 돈은 줄게 된다.
◇ 변동금리로 대출받으면 한도 최대 16%↓
22일 금융위원회에 따르면 오는 26일부터 은행권 주담대를 시작으로 스트레스 DSR 제도가 도입된다. 오는 6월부터는 은행권 신용대출과 2금융권 주담대에, 연내엔 모든 대출에 확대 시행된다. 신규로 주담대를 받을 때뿐만 아니라 대환(갈아타기), 재약정(연장)에도 적용된다.
가산금리는 과거 5년 중 가장 높았던 대출금리에서 현재 대출금리를 뺀 값으로, 대출 방식에 따라 차등 적용된다. 변동금리에는 가산금리가 100%, 고정금리(혼합형)는 최대 60%를 적용한다. 혼합형 대출은 일정 기간 고정금리가 적용되고 이후 변동금리로 바뀌는 상품으로, 국내 고정금리 주담대 상품의 대부분이 이 유형에 해당한다.
대출금리가 5%이고 가산금리가 1.5%라고 하면, 변동금리로 대출을 받을 경우 대출 한도 산정 시 금리 6.5%(5%+1.5%)가 적용되는 식이다. 고정금리의 경우 고정 기간(고정금리가 적용되는 기간)이 5~9년이면 가산금리 1.5%의 60%인 0.9%가 더해져 5.9%(5%+0.9%)가 대출 한도 산정에 적용된다.
예컨대 스트레스 DSR 시행 후 30년 만기, 분할 상환 조건으로 변동금리 주담대를 받게 되면 연 소득이 5000만원인 A씨는 대출 한도가 현재 3억3000만원에서 2억8000만원(2025년)으로 5000만원 준다. 연 소득이 1억원인 B씨는 대출 한도가 6억6000만원에서 5억6000만원으로 1억원 감소한다. 같은 조건에서 고정금리(혼합형·5년 고정금리 적용 후 변동금리 전환) 주담대를 받으면 A씨는 대출 한도가 3000만원이, B씨는 7000만원이 줄게 된다.
반기별로 대출 한도가 다른 이유는 금융 당국이 대출 한도 축소에 대한 부담을 덜어주기 위해 가산금리를 차등 적용하기 때문이다. 올해 상반기엔 가산 금리의 25%만 더하고, 하반기엔 50%, 2025년부터는 100%를 적용한다. 대출 한도는 올해 최대 9%, 2025년부터는 최대 16% 줄게 된다.
◇ 금리 내린다는데…만기 짧다면 고정금리
올해 금리 인하 가능성이 점쳐지면서 대출받는 금융소비자의 고민은 더 커지고 있다. 대출 한도가 적더라도 앞으로 금리 인하가 반영되는 변동금리로 대출을 받는 게 더 나을 수 있다는 판단에서다. 전문가들은 금리 인하 속도가 예상보다 느릴 수 있고 변동금리가 고정금리보다 0.7%포인트가량 높기 때문에 대출 만기가 길지 않을 경우 고정금리를 선택하는 게 유리하다고 조언한다.
전날 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주담대 변동금리(신규 코픽스)는 3.96~5.97% 수준이다. 반면 고정금리(혼합형·5년)는 3.30~5.52%다. 최저 금리가 변동보다는 고정이 0.66%포인트 낮다. 최저 금리를 적용해 계산해 보면, 3억원을 10년 만기로 빌릴 경우 이자는 고정금리가 연 112만원가량 적다.
김대수 신한PWM여의도센터 PB팀장은 “금리가 떨어진다고 하니 변동금리를 선택하는 사람이 많을 텐데, 현재 시점에서는 고정금리가 변동금리보다 1%포인트가량 낮기 때문에 만기가 길지 않을 경우 고정금리가 유리할 수 있다”며 “고정금리로 대출을 받은 뒤 변동금리가 더 내려가면 그때 갈아타기를 시도해 볼 수 있을 것이다”라고 말했다.
김 팀장은 “대출 만기가 30년, 40년으로 길고 대출 한도에 여력이 있다면 변동금리를 선택하는 것이 방법이 될 수 있다”며 “중간에 대출 갈아타기를 하려면 중도상환수수료 등이 발생해 비용이 많이 들 수 있어 시장금리 하락분이 매달 반영되는 신규 코픽스 기준 변동금리로 대출을 받는 게 유리할 것이다”라고 했다.