기준금리가 내려갈 조짐을 보이자 ‘리츠(REITs·부동산투자회사)’가 고개를 들고 있다. 리츠란 투자자들로부터 자금을 받아 부동산이나 부동산과 관련된 지분에 투자하는 금융 상품이다. 설립 방법이나 절차는 다르지만, 부동산 펀드와 구조가 같다.
리츠는 투자자의 자금과 은행 등으로부터 대출을 받은 돈을 모아 부동산에 투자하는 구조다. 기준금리가 낮아지면 리츠의 은행 대출 이자도 줄어든다. 즉 리츠를 운용하면서 드는 부대비용(이자)이 줄어드니 배당금을 더 많이 확보할 수 있다. 이 때문에 금리 인하기는 리츠에 투자하기에 적합한 시기로 꼽힌다.
리츠는 투자자 수에 따라 49인 이하면 사모 리츠, 50인 이상이면 공모 리츠로 나뉜다. 공모 리츠는 한국거래소 상장 여부에 따라 상장 공모 리츠와 비상장 공모 리츠로 구분되는데, 통상 일반 투자자들은 상장 공모 리츠에 투자한다.
‘상장’이라는 단어에서 알 수 있듯 상장 공모 리츠는 주식처럼 언제든지 사고팔 수 있다. 이 지점이 부동산 펀드와의 차이점이다. 부동산 펀드는 주로 폐쇄형으로 운용되는데, 폐쇄형이란 투자하면 만기 때까지 돈을 뺄 수 없다는 뜻이다. 상장 공모 리츠는 이런 단점을 극복하고 환금성을 극대화한 게 특징이다. 물론 상장 부동산펀드도 있지만, 리츠만큼 거래가 활발하지는 않다.
또 리츠는 부동산 펀드와 달리 만기가 없다. 이 점 덕분에 리츠 매니저는 오랜 기간 사이클을 보면서 투자할 수 있다. 쌀 때 사서 비쌀 때 팔 수 있는 전략을 구사할 수 있는 것이다.
리츠는 이름만 보고도 투자 자산을 알 수 있다. 오피스 리츠는 사무실, 리테일 리츠는 상가 등 소매 부동산을 기초자산으로 한다. 호텔 리츠는 호텔과 리조트 등 숙박시설, 주거 리츠는 아파트·기숙사·고급 주택, 물류·산업 리츠는 창고·유통센터 등을 담고 있다.
국내 상장 공모 리츠 중 시가총액이 가장 큰 ‘SK리츠’를 뜯어보자. SK리츠는 SK주식회사가 입주한 SK서린빌딩(서울 종로구)과 SK하이닉스가 입주한 SK U-타워(경기 성남시)를 담고 있다. 자(子)리츠를 통해선 SK에너지 전국 114개 주유소와 종로타워(서울시 종로구), SK하이닉스의 통합수처리센터(경기도 이천)를 보유하고 있다.
리츠로 투자자가 수익을 내는 법은 2가지다. 첫 번째는 상장 리츠기 때문에 주식처럼 주가에 따른 매각 차익을 낼 수 있다. 하지만 리츠에 담긴 부동산 자산의 가격이 크게 오르내리지 않는 이상 리츠 주가도 움직이지 않아서 주식만큼의 재미를 보긴 힘들다. 올해 1월 2일부터 3월 4일까지 코스피 지수는 0.72% 오를 때 SK리츠는 0.13% 상승하는 데에 그쳤다.
두 번째 방법은 배당이다. SK리츠가 SK서린빌딩에서 얻은 임대료와 가령 SK리츠가 SK서린빌딩을 팔아서 챙긴 매각 차익이 배당수익원이다. 리츠는 임대료 또는 매각 차익 등의 배당가능이익을 90% 이상을 주주에게 배당해야 한다.
리츠는 배당 수익이 핵심이기에 리츠에 투자할 때 가장 주목해야 하는 건 시가배당률(주당 배당금/주가)이다. 이는 현재 주가와 비교해 리츠가 배당을 얼마나 했는지를 나타내는 수치다. 같은 리츠를 샀다면 같은 주당 배당금을 받지만, 수익률이 같진 않다. 언제 샀느냐에 따라 리츠를 산 가격이 달라져서다. 따라서 리츠의 주가가 저렴할 때 사야 시가배당률을 높일 수 있다.
만약 3년 이상 보유할 생각이 있다면, 증권사를 통해 분리과세를 신청할 수 있다는 점도 장점이다. 분리과세를 신청하면 2026년 말까지 3년간 지급받는 배당소득(투자액 5000만원 한도 내)은 통상적인 배당소득세율 15.4%가 아닌 9.9%로 분리과세를 적용받는다.
금융소득이 1년에 2000만원이 넘으면 다른 소득과 합산해 과세하는 금융소득종합과세 대상이 돼 최고 45%의 세율을 적용받는데, 분리과세란 이 금융소득 2000만원에 포함하지 않는다는 의미다. 상장 공모 리츠에 투자하면 더 낮은 세금을 낼 수 있는 데다 금융소득종합과세에 합산되지 않기에 세금 부담이 줄어드는 것이다.
절세를 극대화하려면 리츠는 개인종합자산관리계좌(ISA)에서 투자하면 된다. ISA는 배당소득에 대해 최대 200만원까지 비과세된다.