주택도시보증공사(HUG)의 분양보증만으로 분양가를 통제하기에 한계가 있다고 느낀 정부가 민간택지 분양가상한제 카드를 만지작거리고 있다. 하지만 워낙 ‘양날의 칼’ 같은 제도라 과연 시기가 적절한지, 부작용은 없을지에 대한 고민이 깊을 것으로 보인다. 민간택지 분양가상한제는 분양가를 내리는 데 분명히 효과가 있지만, 부작용도 매우 뚜렷해 자칫 정부 의도와는 다른 방향으로 빗나갈 수 있기 때문이다.
29일 부동산업계에 따르면 김현미 국토교통부 장관은 지난 26일 서울 양천구 방송회관에서 열린 방송기자클럽 초청 토론회에서 "민간택지에 공급하는 아파트에 분양가 상한제가 적용되지 않고, HUG를 통한 고분양가 관리가 이뤄지고 있다"며 "서울의 아파트값 상승률보다 2배 이상 분양가가 높아지는 등 한계에 다다라 다른 방안을 모색해야 한다고 보고 연구하고 있다"고 밝혔다.
정부가 민간택지 분양가상한제를 언급한 건 강남권 재건축 아파트를 향한 기대감이 서울 부동산시장을 들쑤신다고 봐서다. 재건축 분양가가 오르면서 주변 구축 아파트 시세가 오르고, 또다시 여기에 맞춰 신축 아파트 분양가가 높아지는 일이 반복되기 때문이다.
이런 흐름을 멈추게 하려면 재건축 공급을 막거나 분양가를 통제하는 방식 등으로 연결고리를 끊는 수밖에 없다. 현재 정부는 인허가 강화와 금융규제를 통해 재건축 초기 단계 공급은 막았다. 하지만 관리처분계획 인가 이후의 막바지 절차를 밟는 단지들은 몸값을 계속 올리며 주변 아파트 집값을 자극하고 있다. 결국 정부가 분양가상한제를 통해 마지막 불씨마저 꺼야 하는지를 저울질해야 하는 셈이다.
부동산 업계에서는 민간택지 분양가상한제가 분양가를 10~20% 정도 낮추는 효과가 있다고 보고 있다. 기존에는 시세대로 분양가를 책정했다면, 분양가상한제가 도입되면 땅값과 기본형 건축비 정도로 분양가가 책정되기 때문이다. 쉽게 말해 시세가 땅값과 건축비보다 훨씬 비싸도 건설사가 그만큼 분양가를 받을 수 없다는 얘기다.
하지만 부작용에 대한 우려가 만만치 않다. 정부가 이 제도를 마지막으로 꺼내든 것은 지난 2007년 9월이다. 2005년과 2006년 이른바 수도권 ‘버블세븐’을 중심으로 아파트 가격이 급등하면서 참여정부가 민간택지 분양가상한제를 꺼내 들었다.
제도를 시행하자 경기와 상관없이 주택 공급물량이 널뛰는 일이 발생했다. 2007년에는 분양가상한제를 피하기 위해 건설사들이 받은 인허가만 55만6000가구로, 전년보다 18.4% 증가했다. 이 때문에 2009년 하반기에는 주택가격이 하락했는데도 분양물량이 급증하는 현상이 발생했다.
반면 2008년과 2009년 인허가 실적은 각각 37만1000가구, 38만2000가구로 급감했다. 외환위기가 있었던 1999년 이후 최저 수치였다. 2007년 30만가구였던 분양승인 실적은 2010년 20만가구까지 쪼그라들었고, 2014년 민간택지 분양가상한제가 폐지되면서 2015년 들어 다시 52만가구까지 증가했다.
분양가 자율화로 돌아서면 분양가가 단번에 폭등하는 것도 부담이 만만찮다. 정부가 주택도시연구원·국토연구원·금융연구원과 공동으로 기획한 ‘실록 부동산정책 40년’을 보면 정부는 1983년부터 1989년까지 물가안정을 위해 분양가를 유지했다. 하지만 같은 기간 물가상승률이 25.6%에 달했는데도 주택 가격을 강하게 억누른 결과 1980년대 말 부동산 대란이 일어났다.
당시 필요한 주택건설 물량은 최소 연간 35만가구였지만, 1984~1987년 매년 지어진 집은 22만가구에 불과했다. 1989년 4월 서울 압구정 ‘현대아파트’ 일부 평형은 3.3㎡당 1000만원대를 넘어섰고 결국 정부는 수도권 주택 200만가구 건설을 추진하기에 이른다. 당시 국립대학교 한 학기 등록금이 50만원 안팎이었고 자장면 한 그릇이 700원 정도였다.
분양이익이 공급자인 시행사에서 소비자로 넘어간다는 점도 부담이다. 가뜩이나 대출규제로 현금부자들이 청약시장에서 미계약된 집을 싹쓸이하는 ‘줍줍’ 현상이 나타나고 있는데, 분양가까지 통제하면 시세차익을 노린 투기꾼이 급증할 수 있다.
정부는 지난 2017년 민간택지 분양가상한제를 적용하기 위해 조건을 완화했지만, 채권입찰제는 고려하지 않는다고 밝혔는데, 이번에 민간택지 분양가 대상을 확대한다면 채권입찰제 도입을 고려할 수 있다는 얘기도 나온다. 채권입찰제는 분양받을 사람이 아파트 분양 대금 외에, 추가로 입찰 방식을 통해 정부 발행 채권을 고가(高價)에 사도록 유도하는 제도다.