한때 ‘대안 주거상품’으로 주목받던 전국 10만실 규모의 생활형 숙박시설(레지던스)이 최근 부동산 시장의 새로운 뇌관으로 떠오르고 있다. 계약자들의 잔금 납부 거부와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 상환 위기에 직면한 건설사들이 얽히면서, 레지던스 시장의 대란 가능성이 제기되고 있다.
한국레지던스연합회와 개발업계에 따르면, 현재 생활형 숙박시설 계약자 1000여 명이 각 시행사를 상대로 분양 계약 취소를 요구하는 손해배상청구 소송을 진행 중이다. 반면, 일부 시행사는 계약자들을 상대로 잔금 납부를 요구하는 맞소송을 제기했다.
레지던스는 취득세 중과와 청약 규제를 피하면서 주거가 가능한 대체투자 상품으로 인기를 끌었지만, 2021년 정부가 주택 용도로의 사용을 금지하면서 시장 분위기가 급변했다. 이에 따라 오는 12월까지 숙박업으로 등록하거나 오피스텔로 용도를 전환하지 못하면, 매년 시가표준액의 10%에 달하는 이행강제금이 부과될 예정이다. 업계는 오피스텔로의 전환을 위해 건축 규제 완화나 준주택으로의 인정이 필요하다고 주장하고 있다.
한때 ‘아파트 대체재’로 각광받으며 빠르게 팔려나갔던 레지던스 시장은 이제 고사 위기에 처했다. 2021년 정부가 레지던스를 주거 목적으로 사용하는 것을 불법으로 규정하면서 상황이 급변했다. 이에 따라 전국적으로 주거용으로 분양받은 계약자들이 시행사를 상대로 ‘사기 소송’을 제기하고 잔금 납부를 거부하면서, 건설업계의 유동성 위기가 가시화되고 있다.
2021년 9월, 국토교통부는 건축법 시행령을 개정해, 용도 변경이나 숙박시설로의 등록 없이 레지던스를 주거시설로 사용할 경우 이행강제금을 부과하겠다는 강경한 조치를 발표했다. 올해 말로 유예 기간이 종료되며, 기존에 공급된 약 10만실의 레지던스가 매년 공시가격의 10%에 해당하는 이행강제금을 납부해야 할 상황에 직면했다.
문제는 수분양자들이 이에 대한 뚜렷한 해결책을 찾기 어렵다는 것이다. 금융권 대출이 제한돼 중도금이나 잔금을 마련하기가 힘든 상황이며, 그렇다고 직접 입주하거나 전세 세입자를 구하는 것도 불가능하다. 이로 인해 수분양자들은 시행사와 건설사를 상대로 계약 해지를 요구하는 소송을 잇달아 제기하고 있다.
불법에서 벗어나려면 오피스텔 등으로 용도 변경을 해야 하지만, 현실적으로 변경 기준을 충족하기 어렵다는 지적이 있다. 준공을 앞둔 사업장에서는 복도 폭이나 주차장 요건을 변경하는 것이 쉽지 않기 때문이며, 실제로 전체 레지던스 10만2853실 중 오피스텔로 용도 변경된 곳은 1175실(1.14%)에 불과하다.
법무법인 굿플랜의 오규성 대표변호사는 “이행강제금을 낸 뒤 매매가 이루어지면 이미 손해일 확률이 높고, 생숙(생활형 숙박 시설) 관련 이슈들로 매매도 되지 않아 시세는 더욱 하락하게 되며, 해가 지나면 이행강제금은 또 부과되기 때문에 더욱 힘든 상황에 직면하게 될 것이다”라며 “용도변경이 안 된다면 계약 취소ㆍ해제 또는 손해배상청구를 목표로 하여 대응을 해야 한다”라고 전했다.