정부가 23일 발표한 신(新)분양형 실버타운 방안을 두고 업계에서는 “현실과 동떨어졌다”는 비판이 쏟아졌다. 그간 실버타운 사업 활성화를 위해 ‘분양형’을 허용해 줄 것을 요구해 받아들여졌지만 ‘인구감소지역’으로 이를 제한했기 때문이다.
긍정적인 평가도 일부 있었다. 실버타운 설립요건을 토지·건물 소유권에서 사용권으로 확대하는 것에 대해 전문가들은 사업자들의 초기자본 부담을 낮춰 사업성이 올라갈 것으로 봤다.
◇”수요는 도심에 몰렸는데” 신분양형 실버타운 추가 완화 필요
정부의 방안을 두고 시장 관계자들은 첫 마디에 ‘신분양형 실버타운이 현실을 반영하지 못했다’고 평가했다. 내년이면 65세 이상 인구가 전체 인구의 20%를 넘어서는 초고령 사회에 진입하는데, 이들 대부분은 살기 편한 도심 혹은 근교에서 거주를 원한다. 장년층들 또한 문화와 여가, 의료시설의 수요가 높기 때문에 인구감소지역과 실버타운을 연계해 지역내 문제를 해결해보겠다는 발상은 비현실적이라는 지적이다.
A 시행업체 관계자는 “인구감소지역은 소득 수준 및 여건 등을 고려하면 민간에서 공급하는 분양형 실버타운을 매입하고 입주할 가능성이 낮아 사업자의 참여가 어렵다”면서 “인구감소지역의 경우에는 공공 영역에서 풀어가야 할 부분이라고 생각한다”고 했다.
유선종 건국대 부동산학과 교수는 “젊은이들이 빠져나가 노인만 남은 지역에 실버타운을 열어 준다는 건데 분양이 될 가능성이 있는지, 수요가 있는 지를 따져봐야 한다”고 했다.
사업자들은 도심에서 실버타운 수요가 많은 만큼 공공이 보유하고 있는 도심내 부지를 적극 활용할 수 있게 해달라고 주장하고 있다. 정부는 시니어 레지던스 조성에 활용가능한 유휴 군부대 이전 부지, 노후 공공청사 등 국·공유지를 발굴․개발해 민간 사업자에게 제공할 계획을 밝혔다.
B 시행업체 관계자는 “도심내 남은 토지가 많지 않기 때문에 공공토지를 활용하는 방안이 가정 현실적”이라면서 “토지 사용권을 받기 위해 공공토지를 민간 사업자에게 제공하는 것이 필요하다”고 했다.
◇사업진출 문턱 낮춰 호평… “과거 부작용 되풀이 말아야”
정부는 실버타운 설립시 토지·건물 소유를 의무화하는 규제를 개선해 사용권을 기반으로 실버타운을 설립할 수 있는 여건을 조성하겠다고 했다. 이를 두고 그간 토지와 건물을 모두 매입해야 해 소규모로 만 실버타운을 제공해왔던 사업자들은 새로운 방안을 환영했다. 다만 설립자 요건을 두고 그간 진출한 경험이 있는 사업자를 넘어서 일정 자본·규모 이상이 되는 건설사·시행사들도 사업 참여가 가능하도록 해 달라는 의견이 있었다.
유선종 교수는 “사용권 만으로 실버타운 공급이 가능하도록 하겠다는 거 규제완화 차원에서 긍정적으로 볼 수 있다”면서 “여러 업체들이 초기 자금 부담에 진입을 못하고 있는데 이를 완화시켜줄 수 있을 것”이라고 했다.
사용자들의 유동성을 확보할 수 있는 여러 방안들도 좋은 점수를 얻었다. 서울주택공사(SH)를 통해 시가 12억원 이하 주택을 매각해 연금으로 수령할 수 있도록 한 점, 주택금융공사의 보증금 지원 확대, 기존 자가주택 활용해 주택연금을 계속 수령 가능하도록 한 점이 대표적이다.
양완진 부동산개발협회 책임연구원은 “실버타운, 시니어 레지던스 입주자들의 유동성 확보 방안을 열어준 건 주거사다리 측면에서 제도가 개선된 것으로 평가할 수 있다”고 했다. 그러면서 “다만 추가적으로 ‘고령자 고가주택 매각 후 연금저축펀드 일시 납입허용’, ‘매각 대금 일시 납입 시 금융소득 비과세 확대’ 등 고령자의 주택자산 유동화 방안의 보완이 추진되면 좋을 것”이라고 덧붙였다.