박주민 더불어민주당 의원이 2일 서울 여의도 국회의원회관에서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 문제점을 해소할 방안인 '시민리츠모델 정책토론회'를 개최했다.
정책토론회에서 제안된 '시민리츠모델'은 지역주민을 포함한 누구나 자금을 출자하는 방식으로, 재건축 소형주택 기부채납을 활용하는 것이 주요 요지다.
재건축 사업을 하면 지방자치단체가 용적률을 상향해 주고, 추가 용적률의 절반을 지자체가 매입한다. 이 매각대금을 리츠 주주들에게 배당하고, 잉여자금으로 주택건설·인프라 공급 등에 재투자하겠다는 것이다.
이날 토론회에는 백두진 경기주택도시공사 부동산금융사업단장이 발제를 맡고 이광수 광수네복덕방 대표, 민성훈 수원대 건축도시부동산학부 교수, 김승범 국토교통부 부동산투자제도과장 등이 참석했다.
발제자인 백 단장은 "공공재산인 용적률을 올려줌으로써 조합은 토지를 무상으로 기부채납하고, 대신 건축비는 표준건축비로 지자체에 매각할 수 있다"며 "공공재산을 주고 새로운 용적률을 적용한 주택을 가져오는 것"이라고 설명했다.
기존 PF 개발 방식은 자본비율이 낮고 부채의존도가 높아 부동산 경기가 나빠지면 '손실의 공유화'가 발생한다는 점도 지적했다. 백 단장은 "시민리츠는 지자체가 임대주택을 사들이고, 시민투자로 안정적 배당을 하며 지역주민과 개발이익을 공유하는 사업구조"라고 덧붙였다.
김승범 국토부 과장도 "우리나라 PF의 문제는 1,2%의 낮은 자기자본을 가지고 99%를 대출한 소수의 투자자가 대부분의 이익을 가져가는 것"이라며 "반면, 리츠는 개발 이익과 운영 이익을 공유할 수 있고, 과정이 투명해 의사결정을 민주적으로 할 수 있다"고 설명했다.
다만 이를 위해 보완할 부분이 있다는 지적도 나왔다. 민성훈 수원대 교수는 "재건축 소형주택의 경우 월세 금액이 크지 않아 배당 재원·이자지급 등을 보증금이나 레버리지에 의존할 수밖에 없는 구조"라며 "부채로 부채를 갚아야 하는 구조에 있어서 일부 차입금을 갚거나 보증금을 재반환하는 경우를 대비해야 한다"고 했다.
이를 대비하려면, 일부 레버리지를 조기에 상환하는 방안 등 불리한 상황을 대입해 보는 '스트레스 테스트'가 필요하다고 제언했다.
전문가들은 ▲지역상생리츠법(부동산투자회사법 개정안) ▲공공주택 특별법 개정을 통해 특별법리츠 주식을 해당 지역 주민에게 선(先) 제공하고, 공공임대 입주자가 리츠 주주로 참여할 수 있도록 해야 한다고 했다.
이날 토론회를 주최한 박 의원은 차기 서울시장 후보로 거론되는 만큼 서울시 부동산 문제와 땅 꺼짐(싱크홀) 등과 관련한 기자회견과 토론회를 이어오고 있다.
박 의원은 오세훈 서울시장의 토지거래허가제한구역(토허제) 해제·재지정 번복에 대해선 "오락가락한 부동산 정책 때문에 많은 피해가 예상된다"고 비판했으며, 최근 서울 강동구 싱크홀 사고에 대해서는 "인재(人災)라고 본다"며 서울시의 안이한 대응을 지적했다.