지난해 12억원에 아파트를 판 김모(58)씨는 올해 양도소득세 1억4000만원을 냈다. 매도 시점에 ‘1가구 1주택’ 비과세 혜택을 받아 양도세를 내지 않을 것으로 예상했지만, 세금 폭탄을 맞은 것이다. 이씨는 2022년 보유하고 있던 소형 아파트를 20대 아들에게 증여하고 세대분리까지 마쳤다. 그런데 과세 당국은 김씨를 1가구 2주택자로 봤다. 대학생인 자녀가 대학 주변에서 자취하고 있지만, 여전히 김씨에게 경제적으로 의존하면서 주말이나 방학엔 김씨의 집에서 거주했기 때문이다. 김씨는 “보유 주택을 자녀에게 증여하고 세대분리를 하면 1가구 1주택이 되는 것으로 알았다가 거액의 세금을 냈다”고 하소연했다.
최근 부동산 시장이 살아나자 관련 세금에 대한 문의가 늘고 있다. 서울의 아파트 거래량은 지난달 7400여건에 달했고 이달엔 1만건을 넘어설 전망이다.
부동산 세금은 크게 취득세, 재산세(종합부동산세), 양도세 등 세 가지로 분류할 수 있다. 취득세와 양도세는 비과세나 공제 혜택을 보면 수백만원에서 많게는 수억원을 절세할 수 있다. 취득세의 경우 주택 가격과 시가에 따라 집값의 1~3%의 세금을 적용한다. 지방교육세와 농어촌특별세를 포함하면 세율은 소폭 올라간다. 생애 최초 주택 구입자는 집값이 12억원 이하인 경우 취득세 200만원을 감면받을 수 있다. 대신 3년 동안 실거주를 해야 한다.
정부는 지난 8일 ‘8·8부동산대책’을 발표하면서 취득세 감면 혜택을 확대했다. 전용면적 60㎡ 이하, 취득가격 3억원(수도권 6억원) 이하거나 다가구, 연립·다세대, 도시형생활주택 등 소형주택을 구입한 경우는 300만원까지 감면된다. 만약 경기도에 6억원짜리 집을 샀다면 최저세율 1%를 적용해 취득세로 600만원을 내야 하는데, 300만원을 감면받게 된다.
◇ 따로 살면서 세대분리 안 하면 양도세 낸다
보유 중인 집을 팔았다면 양도세를 내야 한다. 양도세는 양도가액에서 취득가액과 필요 경비, 기본공제 250만원을 뺀 금액에 소득세 세율을 적용한다.
‘1가구 1주택자’가 주택을 매도하는 경우 실수요 목적이 있다고 보고 세부 조건을 만족하면 12억원 이하 매도분에 대해 양도세를 비과세한다. 다만 세부조건이 까다로운 편이다. 1가구는 동일한 주소지에서 같이 생활하는 배우자, 직계존비속 및 형제·자매를 의미한다. 가장 많이 하는 실수가 같은 주소지에 등록된 가족이 주택을 보유하고 있어 1가구 1주택을 인정받지 못하는 경우다. 세금이나 비용, 학업 등을 이유로 주소지만 같고 따로 사는 가족이 적지 않아서다. 배우자와 불화로 별거 중이라도 동일 세대로 판단할 정도로 1가구 기준은 엄격하다.
30세 미만 자녀의 세대분리 요건도 확인해야 한다. 20대 미혼 자녀가 별도 가구로 인정받으려면 소득 요건을 충족해야 한다. 소득 요건은 자녀의 연 소득이 기준중위소득의 40%를 넘어야 한다. 자녀가 세대분리를 했더라도 경제 활동을 하고 있지 않는다면 독립적인 가구를 이루지 못했다고 판단한다.
경제 활동을 하지 않은 20대 자녀에게 주택을 증여했다면 부모가 1주택자라도 ‘1가구 1주택자’로 인정받지 못한다. 세대분리한 자녀가 30세 이상의 경우 이런 소득 요건 없이도 별도 세대로 인정받을 수 있다.
비과세로 알고 매도를 했다가 양도세를 내는 대표 사례가 주거용 오피스텔이다. 오피스텔의 경우 주거용으로 사용한 날로부터 2년이 지나야 양도세 비과세를 적용받는다. 오피스텔을 주거용으로 사용했다면 실제 사용 용도를 확인할 수 있는 증빙 자료를 미리 준비해야 한다.
◇ 베란다 창틀·난방 교체 비용 등 양도세 공제 대상
일시적 1가구 2주택자의 비과세 요건도 정확히 따져봐야 한다. 일시적 1가구 2주택 비과세 특례는 자가 한 채를 취득한 뒤 이사를 하거나, 갈아타기로 자산을 늘리려는 납세자들의 양도세 부담을 덜어주기 위한 제도다. 일시적 2주택 비과세를 받기 위해서는 ▲기존 주택을 2년 이상 보유 ▲취득 당시 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주 ▲신규 주택은 기존 주택을 취득한 이후 1년이 지난 뒤 구입 ▲신규 주택 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 양도 등 4가지 기준을 모두 충족해야 한다.
비과세 특례 적용 대상이 아니라도 양도세를 절세할 수 있는 방법이 있다. 세법상 양도소득세를 산정할 때 ‘필요경비’를 제외한다. 필요경비는 소득세법에서 인정하는 비용을 말한다. 우선 주택을 매도할 때 발생하는 취·등록세와 부동산 중개수수료 등은 필요 경비로 양도차익에서 제외한다. 양도세를 산정할 때 필요 경비 관련 서류를 미리 챙겨 제출해야 공제를 받을 수 있다.
보유 기간 중 주택 개조·수리하는 데 들어간 각종 비용 일부도 필요 경비로 인정받을 수 있다. 국세청은 아파트 베란다 창틀 설치와 난방 시설·보일러 교체, 방 확장 등 공사비, 방범 창 설치 등에 들어간 비용은 필요 경비로 판단하고 있다. 벽지·장판·싱크대·문짝·조명 교체, 보일러 수리, 타일·변기 공사, 화장실·마루 공사 등은 공제 대상에서 제외한다.