그동안 일반 투자자들에게 다소 생소한 투자 상품이었던 리츠(REITs·부동산투자신탁)에 대한 관심이 커지고 있다. SK그룹 본사 사옥인 서울 종로구 서린빌딩과 전국 SK에너지 주유소 116곳을 주요 자산으로 보유하고 있는 SK리츠가 지난달 진행한 일반 공모 청약에 19조원이 넘는 증거금이 몰리면서 인기를 입증했다. 리츠는 다수의 투자자들에게 자금을 모아서 부동산에 투자한 뒤 임대료나 매각 차익 등의 수익을 투자자들에게 배당하는 상품을 말한다.
리츠업계 1위 회사인 코람코자산신탁에서 자산운용 전문 펀드 매니저직을 맡고 있는 김성재 팀장은 27일 방영된 조선비즈 재테크 유튜브 채널 ‘누워서 연 2000만원 떠먹기(누이떠)’에 나와 “5000원만 갖고도 부동산 투자 회사의 주주가 될 수 있는 게 리츠 투자”라며 “부동산에 직접 투자할 때보다 적은 시간과 비용으로 안정적인 부동산 투자 효과를 그대로 누릴 수 있다”고 말했다.
코람코자산신탁은 작년 기준 약 12조원의 자산을 굴리며 전국 주요 지역 187개 주유소를 비롯해 타임스퀘어, 그랑서울타워, 센터포인트, 삼성물산 서초사옥 등을 리츠로 운용하고 있다.
김 팀장은 “국내 리츠 배당 수익률은 5% 내외인데, 여기에 중장기적으로 자산의 가치 상승분 5%까지 더하면 총 10% 정도의 수익률을 거둘 수 있어 확실한 매력이 있다”며 “땅의 가치를 담보로 수익이 계속 상승하는 부동산을 기초 자산으로 하기 때문에 장기간에 걸쳐 마음 편하게 투자할 수 있다”고 말했다. 정부의 리츠 활성화 대책에 따라, 상장 리츠를 사서 3년 보유하면 배당 소득에 대해 9% 저율 분리과세 혜택도 받을 수 있다.
코스피 상장 리츠는 점차 늘어나는 추세다. 김 팀장은 “상장된 국내 리츠는 아직 14개밖에 안 돼 시작 단계이지만, 점차 대기업들이 리츠 시장에 물건을 내놓으면서 신뢰도가 높아지고 시장도 빠르게 성장하고 있다”며 “미국의 상장 리츠는 200개가 훨씬 넘고, 일본도 60개가 넘는 등 세계적으로 많은 투자자가 택하고 있는 투자 방법”이라고 말했다.
-리츠의 특징과 장점은 무엇인가.
“리츠는 대부분 시초가 5000원에서 시작한다. 적은 돈으로도 부동산 투자 회사의 주주가 될 수 있는 거다. 리츠는 수익증권을 갖게 되는 부동산 펀드와 달리 지분을 갖게 된다. 부동산 펀드는 대부분 폐쇄형이기 때문에 중간에 유동화가 어려운 반면 리츠는 거래소에 상장되니 언제든지 사고팔 수 있다.
수익률 측면에서 보면 단기적으로 주식보다는 낮은 수익률을 내더라도 변동성이 훨씬 적다. 안정적으로 채권 대비 높은 수익률을 장기간에 걸쳐서 확보할 수 있다. 리츠는 기본적으로 임대료 수입이 배당의 재원이다. 배당 수익률만 보면 국내 리츠는 약 5% 내외다. 여기에 해마다 오르는 땅의 가치(공시지가 상승률) 5% 정도가 더해지는데, 자산의 가치 상승분은 언제 실현이 될 수 있을지 장담할 수는 없어 길게 봐야 하지만 중장기적으로 안전하게 10%까지는 수익을 거둘 수 있는 거다.”
-국내 리츠 상품은 뭐가 있나. 그 중 추천할만한 상품이 있다면.
“국내 리츠는 2018년부터 상장을 시작해 올해는 SK D&D 플랫폼과 SK리츠가 상장했고, NH올원리츠는 현재 상장 절차를 진행하고 있다. 시총 규모는 전체 5조원대로, 코스피 상장 시장의 시가총액 대비 0.5% 정도밖에 안 된다. 규모와 금액, 상품의 종류에서 미국, 일본, 싱가포르, 호주 등과 편차가 아직 많이 나지만 투자자들의 이해도가 빠르게 올라가고 있다.
SK리츠는 안정성과 성장성 측면에서 추천할만하다. SK그룹 차원에서 딜 파이프라인을 대주고 있어서 우량한 물건들이 담길 예정이다. 물론 수익률은 다른 리츠에 비하면 낮지만, 긴 안목으로 보면 충분히 커버하고도 남을만한 리츠 중에 하나다.”
-투자자들이 리츠를 고를 때 어떤 걸 위주로 봐야 하나.
“배당 수익이 가장 중요하다. 시가 기준 4~6%로 스펙트럼이 그렇게 넓지는 않다. 여기에 더해 부동산이 어디에 입지하고 있는지, 거기에 맞는 용도로 쓰고 있는지, 들어와 있는 임차인은 누구인지 등 3가지 포인트를 살펴봐야 한다.
하나 더 덧붙이면 운용사의 업력도 봐야 한다. 운용사들이 오랜 기간 회사를 끌고 오면서 제시했던 목표 수익률을 어느 정도 달성했는지, 중간에 혹시 사고는 없었는지, 경영진과 내부 시스템은 어떤지 등을 살펴봐야 한다.”
-2018년부터 시작한 신한알파리츠와 롯데리츠, NH프라임리츠까지는 분위기가 좋았는데 어느 순간 투자 대안으로 관심을 받지 못하고 훅 꺼졌다. 그때 주춤했던 이유는 무엇인가.
“당시 리츠 주가가 평균 30%가량 빠졌는데, 코로나로 인한 충격부터 장기 금리의 급등 등이 복합적으로 작용했다. 리츠 시장에 대한 신뢰도가 아직 충분히 쌓이지 않았던 것도 요인이었다. 그러다가 하반기부터 회복세를 보였다. 리츠는 기본적으로 주식 시장과 떼어놓을 수 없다. 부동산이 기초 상품이긴 하지만 주식 시장의 움직임을 일부는 추종한다.
주식 시장의 이벤트 때문에 리츠도 출렁일 때가 있지만 마음을 편히 먹고 있으면 곧 회복되는 양상을 계속 보여왔다. 1960년대부터 시작된 미국 리츠의 통계치를 보면 주가의 흐름보다 변동성이 상당히 낮았고 수익률 측면에서도 주식 수익률보다 높았던 것이 증명됐다.”
-상업용 부동산 가격이 떨어지면 결국 원금이 훼손될 거라는 우려도 있는데, 시장 전망은 어떻게 보나.
“상업용 부동산은 섹터별로 나눠서 봐야 한다. 오피스는 일반 경기 흐름과 유사하게 따라가고 있다. 이리츠코크렙은 리테일이기 때문에 내수와 밀접하게 연관돼있다. 최근 코로나 상황과 맞물려 반사 이익을 누리고 있는 섹터는 물류 센터이고, 데이터센터 리츠가 세계적인 주목을 받고 있다. 국내에서도 코로나로 IT 기반 사업이 급격하게 발전하면서 데이터센터 수요가 매우 많지만 아직 시장에서는 접할 수 없다.
물류 센터 섹터를 좋게 본다면 이미 상장된 ESR켄달스퀘어 리츠에 투자하는 것도 방법이다. 5~10년 정도는 지탱할 것 같은 업종을 골라 그에 맞는 리츠를 선택해 투자하면 의미 있는 수익을 거둘 수 있을 거다.”
이외에 더 구체적인 리츠 투자법은 조선비즈 유튜브 채널 ‘누이떠’의 <너도 5천원만 있음 건물주님 될 수 있어!> 편에서 확인할 수 있다.