이 기사는 2025년 3월 7일 15시 27분 조선비즈 머니무브(MM) 사이트에 표출됐습니다.
국내 3대 대형마트 중 하나인 홈플러스가 기업회생 절차에 돌입한 가운데, 최대주주인 사모펀드(PEF) 운용사 MBK파트너스가 채권단에 서한을 보냈다. 홈플러스 매장을 기초자산으로 보유하고 있는 펀드 운용사 등이 대상으로, 임대료 지급을 두고 문의가 이어지자 해명에 나선 것으로 보인다.
7일 투자은행(IB) 업계에 따르면, MBK파트너스는 홈플러스 채권단에 '회생절차 관련 QnA'라는 제목으로 임대차 계약, 임대료 등과 관련한 설명문을 송부했다. 채무자회생법과 회생사건실무 등 이론적 내용을 바탕으로 임대료 채권의 공익채권 여부, 임대료 강제 하향 조정 여부 등의 내용이 담겼다.
MBK파트너스가 임대료 관련 설명문을 보낸 데는 부동산 펀드 운용사들의 불만이 커지고 있어서다. 운영사들은 홈플러스가 기업회생 절차에 돌입하며 세일즈 앤 리스백(매각 후 재임차) 방식으로 사용하던 매장 임차료를 내지 못할 상황에 빠지자 임대료 지급 여부를 묻는 공문을 보낸 바 있다.
현재 부동산 펀드를 통해 홈플러스 매장을 보유 중인 운용사들은 이지스자산운용과 유경PSG자산운용, 에프엘운용 등 다수다. 이지스자산운용은 공모 펀드(126호)를 통해 홈플러스 전주 효자점을, 사모 펀드(13호)를 통해 서울 영등포, 서울 금천, 동수원, 부산 센텀시티를 보유하고 있다. 유경PSG자산운용은 공모 펀드(3호)로 3개 점포(울산점, 구미광평점, 시화점)를, 에프엘운용은 사모 펀드로 4개점(김해·김포·가좌·북수원점)을 가지고 있다. 개인투자자가 보유 중인 홈플러스 부동산 공모 펀드 규모는 1740억원에 달한다.
일단 MBK파트너스는 임대료 채권을 공익채권이라고 규정했다. 공익채권은 기업회생 절차상 근로자 급여, 세금 등과 함께 우선 변제권을 가진 채권이다. MBK파트너스는 "임대차 계약을 존속하는 경우 임대료 채권은 공익채권에 해당할 것으로 사료된다"고 설명했다. 앞서 일부 운용사들은 회생절차 개시 전 미지급 임대료의 공익채권 여부를 두고 법률 검토에 들어간 바 있다. 공익채권이 아닌 회생채권으로 분류될 경우 임대료 지급이 유예되면서 펀드자금 운용 계획이 꼬일 수 있기 때문이다.
아울러 임대차 계약에 따른 임대료를 강제로 하향 조정할 수도 없을 것이라고 해명했다. MBK파트너스는 대법원 판례를 제시하며 "채무자회생법에 따라 공익채권의 변제 유예 또는 채권의 감면 등 공익채권 권리에 영향을 미치는 규정을 정할 수는 없다"며 "회생계획에서 이런 규정을 둔다고 하더라도 공익채권자의 동의 없이는 불가하다"고 말했다. 임대료가 공익채권에 해당한다는 전제하에서는 관리인(김광일 MBK파트너스 부회장) 주도로 만들어지는 회생계획에 의하더라도 감면되기는 어려울 것이라는 설명이다.
홈플러스 입점 업체 피해 소식이 커지자 이에 대한 방안도 내놨다. 홈플러스는 부동산 펀드로부터 매장을 임차한 뒤 입점 업체(전차인)에 다시 임대하는 방식으로 일부 수익을 올리고 있다. MBK파트너스는 "홈플러스가 전대차 계약을 해지하는 경우, 상대방은 손해배상에 관해 채권자로서 권리를 행사할 수 있다"며 "전차인의 보증금의 경우 반환 또는 공익채권자로서 그 권리를 행사할 수 있다"고 서술했다.