16일부터 수도권과 규제지역에서 시가 15억원 초과 25억원 이하 주택을 구매할 경우 주택담보대출(주담대)은 최대 4억원까지만 받을 수 있다. 주택 가격이 25억원을 넘으면 대출 한도는 2억원으로 더 줄어든다.
6·27, 9·7 대책에도 집값이 좀처럼 안정세를 보이지 않자, 고가주택 구입 수요를 억제하기 위해 대출 한도를 더 낮춘 것으로 보인다.
정부는 15일 부동산 관계장관회의를 열고 주택시장 안정화 대책을 발표했다. 회의에는 경제부총리와 국토부장관, 금융위원장 등이 참석했다.
정부는 6·27 대책 발표 이후 가계대출 증가세는 안정됐으나, 수도권 지역을 중심으로 집값 상승세가 계속되고 있어 대출 규제를 더 강화하기로 했다.
주담대 최대 한도를 주택 가격에 따라 차등 적용하는 것이 이번 대책의 핵심이다. 수도권·규제지역의 시가 15억원 이하 주택 구입 땐 대출 한도가 6억원으로 기존과 같으나, 15억원 초과 주택부턴 한도가 줄어든다. 시가가 15억원 초과 25억원 이하인 주택은 대출 한도가 4억원, 25억원 초과 땐 2억원이 최대치다.
시가는 한국부동산원 가격 또는 KB 부동산시세의 '일반평균가' 등으로 판단한다. 신진창 금융위 금융정책국장은 이날 브리핑에서 "6·27 대책 발표 이후 가계대출이 줄었으나 고가 주택을 중심으로 집값이 오르고 있다. 이러한 추세가 중·저가 주택의 가격 상승으로 이어지고 있다"며 "고가 주택 구입 수요를 차단하기 위한 것이 이번 규제의 취지다"라고 했다.
또 규제지역서 주담대를 받을 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 적용되는 스트레스 금리(가산 금리)를 1.5~3.0%에서 '3.0% 이상'으로 상향 조정한다. DSR을 계산할 땐 실제 금리에 스트레스 금리를 더하는데, 스트레스 금리가 올라 금리가 높게 책정되면 차주(돈 빌리는 사람)의 원리금 상환액도 늘어나 대출 한도는 줄게 된다. 신 국장은 "차주별 대출 한도가 6.6%에서 14.7% 감소할 것으로 예상된다"고 했다.
오는 29일부턴 1주택자는 DSR 계산 때 수도권·규제지역 주택 임차를 위해 받은 전세대출도 포함한다. 그동안 전세대출은 DSR에서 제외됐다. 금융위는 "이번 조치가 무주택 서민 등에 미치는 영향을 감안해 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에 우선 적용하되, 향후 시행 경과 등을 보아가며 단계적인 확대 방안을 검토해 나갈 계획이다"라고 했다.
정부는 또 규제지역 담보인정비율(LTV)을 기존 70%에서 40%로 낮춘다. 주담대 한도가 줄어들 뿐더러, 전세·신용대출 등에도 제한이 생긴다. 신용대출 1억원 초과 보유 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한된다. 전세대출을 보유한 차주가 규제지역 내 3억원 초과 주택을 취득하는 것도 불가능하다.
아울러 내년 1월부턴 은행이 주담대 취급을 꺼리도록 위험가중치 하한을 기존 15%에서 20%로 상향 조정한다. 은행은 대출별로 다른 위험가중치를 적용해 위험가중자산을 산정하는데, 위험가중자산이 늘수록 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본비율은 낮아진다. BIS 자기자본비율을 금융 당국 권고치인 13% 이상으로 유지해야 하는 은행은 위험가중자산이 늘어난 만큼 그만큼 자본을 더 쌓아야해 위험가중치가 높은 대출 취급을 꺼릴 수밖에 없다.
금융위는 "이번 조치 시행 이전에 주택 매매계약또는 전세계약을 체결한 차주, 대출 신청접수가 완료된 차주 등에 대한 경과규정 등을 마련할 것"이라며 "실수요자들에게 불측의 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영해 나갈 예정이다"라고 했다.