'아파텔(아파트+오피스텔)'로 불리는 주거용 오피스텔 거주자나 계약자의 불만이 크다. 투기 대상이 아닌 주택의 개념을 탑재한 주거용 오피스텔은 세법상 주택에 해당하지만 주택법상 준주택으로 분류돼 대출이나 정책금융상품 이용에 있어서 제한이 있기 때문이다. 금융당국은 주거용 오피스텔을 둘러싼 대출 규제에 허점이 있는지 살펴보기로 했다.
23일 정치권 및 금융당국에 따르면 금융위원회는 주거용 오피스텔의 대출 규제 완화 및 특례보금자리론 적용에 대해 검토할 예정이다. 김주현 금융위원장은 지난 21일 국회 정무위원회 전체회의에서 담보 대출 시 주거용 오피스텔이 비주택으로 구분돼 주택담보대출보다 대출 한도가 작다는 지적에 대해 "관련 내용을 이해했으며 검토하겠다"라고 했다.
최근 오피스텔은 투자의 개념 대신 실거주용 주택의 개념이 강해지고 있다. 아파트 등 주택 가격이 오르며 상대적으로 가격이 저렴한 오피스텔에 주거하는 이들이 늘어나고 있다. 박재호 더불어민주당 의원실에 따르면 주거용 오피스텔 거주 가구는 2021년 기준 71만가구로 전년 대비 13% 증가했다. 이는 아파트 증가분보다 4배 이상 많은 수치다. 주거용 오피스텔은 세법상 주택에 해당해 취득세, 양도세 등 주택과 같은 세금을 낸다.
그러나 주거용 오피스텔은 주택법상 주택에 해당하지 않아 대출 실행 시에는 주택과 다른 계산식이 적용된다. 주거용 오피스텔의 담보대출은 상업용 부동산에 적용되는 비주택담보대출 대상이어서 원금 상환 기간이 8년이다. 최대 50년 만기까지 나온 주택담보대출보다 원금을 상환해야 하는 기간이 상당히 짧다.
원금 상환 기간이 짧으면 대출 금액에도 차이가 생긴다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용돼 상환 기간이 길수록 대출 가능 금액도 커지는 구조이기 때문이다. 예를 들어 연봉 6000만원의 차주가 주택담보대출로 2억원을 빌릴 때 DSR은 19.1%다. 차주별 DSR 상한이 40%에 미치지 않아 추가 대출까지 가능하다. 그러나 같은 조건에서 비주택담보대출을 실행하면 DSR은 49.65%가 된다. DSR 초과로 2억원도 온전히 빌릴 수 없게 되는 것이다.
주거용 오피스텔은 정책금융상품의 수혜도 받을 수 없다. 올해 낮은 고정금리로 대환 및 신규 대출을 하는 정책 상품인 '특례보금자리론'의 대상에 주거용 오피스텔은 포함되지 않는다. 주거용 오피스텔은 주택과 같은 세금을 내지만, 주택이 받을 수 있는 정책 혜택에서 제외되고 있는 것이다.
이러한 문제는 주거용 오피스텔과 주택 간 형평성 문제뿐만 아니라 부동산 시장의 연착륙에 악영향을 미칠 수 있다는 관측이 나오고 있다. 높은 대출 문턱 탓에 가뜩이나 매매 심리가 가라앉은 주거용 오피스텔의 거래가 더욱 둔화될 수 있다. 차주 역시 오롯이 금리 변동의 부담을 져야 해 부실화 위험이 커질 가능성이 있다.
금융위가 주거용 오피스텔의 대출 정책과 특례보금자리론 적용 여부 등을 살펴보겠다고 했지만, 기획재정부·국토교통부와의 정리가 필요한 사안인 만큼 이 문제가 해결되기까지는 상당 기간이 소요될 것으로 보인다.