7월 전에 입주자모집 공고가 이뤄진 주택 사업장의 이주비·중도금·잔금 대출엔 개인별 부채원리금상환비율(DSR) 규제가 예전 기준으로 적용된다. 그 이후에 입주자모집 공고가 나는 사업장의 경우 새로 조정되는 대상에 포함되는 경우 은행권 40%, 비은행권 60%의 DSR이 적용된다.
13일 금융당국은 지난 4월 29일 발표한 가계부채 관리 대책의 후속 조치로, 이러한 내용이 담긴 가계대출 리스크 관리 기준 행정지도를 공고했다.
DSR은 대출 심사 때 개인의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표다. 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출과 카드론을 포함한 모든 금융권 대출의 원리금을 반영한다.
대책에 따라 오는 7월부터 개인별 DSR 40% 적용대상이 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 시가 6억원 초과 주택으로 확대된다. 지금은 투기지역과 투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택을 담보로 한 대출에 대해서만 개인별 DSR이 40%로 적용되고 있다.
하지만 금융당국이 가계부채 관리 방안 발표 당시 청약이 끝난 아파트에 대해선 어떻게 된다 설명을 하지 않았고, 이에 부동산 관련 온라인 커뮤니티에서는 DSR 규제로 잔금 대출을 받는데 차질이 있지 않을까 우려하는 글들이 많이 올라왔다.
금융당국은 이번 행정지도 공고문에서 “6월 30일까지 입주자 모집 공고(입주자 모집 공고가 없는 경우 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분인가)를 실시한 사업장에 대한 이주비 대출, 중도금 대출과 잔금 대출의 경우엔 종전 규정 적용 가능”이라고 명확히 했다. 다만 이미 공고된 사업장의 분양권 등이 행정지도 시행일인 7월 1일부터 전매된 경우엔 강화된 규제를 적용한다.
개인별 DSR 확대는 7월 1일 이후 신규대출 신청분부터 적용되나 6월 30일까지 주택 등 부동산 매매계약을 맺고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 대출자는 종전 규정 적용이 가능하다. 금융회사가 전산상 등록 등을 통해 대출 신청 접수를 끝냈거나 금융사로부터 대출 만기 연장 통보를 받은 대출자도 마찬가지다.
금융당국은 또 개인별 DSR 규제를 적용할 때 ‘주택 구입 목적의 주택담보대출로 10년 이상의 비거치식 분할상환 대출인 경우에 한정’해 장래 소득을 반영하기로 했다. 대출자와 배우자의 장래 소득 증가가 예상되면 증가분은 최근 연도 소득에 평균 소득 증가율을 적용해 산정하되, 금융사가 자율적으로 통계 정보 등을 활용해 합리적인 수준의 장래 소득 인정 기준을 마련한 경우 해당 기준 적용이 가능하다.
DSR 산정 때 신용대출의 경우 가급적 실제 만기가 반영되도록 체계를 정비한다. 현재 신용대출은 일률적으로 만기 10년을 적용하고 있는데 올해 7월부터는 7년으로, 내년 7월부터는 5년으로 각각 줄어든다.
다른 조건이 변하지 않는 것을 전제로 만기가 10년에서 5년으로 단축되면 이론적으로 대출한도가 지금보다 절반으로 줄어드는 셈이다. 다만 별도의 거치 기간이 없는 분기별 또는 월별 균등 분할상환 신용대출로 분할 상환금액이 총 대출액의 40% 이상이면 실제 만기를 적용한다. 이 경우에도 DSR 산정 때 만기 10년을 초과할 수 없다.