토지·오피스텔·상가 등 비주택 부동산 담보대출에 대해 담보대출인정비율(LTV) 규제가 7월부터 도입된다. 또 총부채 원리금 상환 비율(DSR)을 돈을 빌린 사람 개개인(借主)을 기준으로 하는 규제 방식도 같은 시기부터 순차적으로 도입된다. 40년 만기 주택담보대출이 도입된다. 금융당국은 청년층 대상의 주택담보대출 규제 완화 정책을 다음 달께 추가로 발표할 계획이다.


금융위원회, 금융감독원 등 금융감독원은 이 같은 내용을 골자로 한 '가계부채 관리방안'을 발표했다.

3기 신도시가 들어설 경기 고양시 창릉지구 전경. 아파트 단지 너머로 경작지와 임야가 펼쳐져 있다. /조선DB

당초 금융당국은 청년·무주택자 등을 대상으로 주택담보대출 규제를 완화해주고, 차주별 DSR 제도를 도입하는 내용으로 가계부채 관리방안을 준비해왔다. 그런데 한국토지주택공사(LH) 직원들의 신도시 예정 지역 땅 투기 혐의 사건이 불거지면서 비주택 부동산 담보대출 규제 대책을 추가로 준비했다. 그리고 청년·무주택자 대상 규제 완화 방안은 다음 달께 한 차례 더 발표키로 했다.


◇토지거래허가구역 땅 사면 LTV 40% 적용


가장 관심을 모았던 비주택 담보대출 규제의 경우 토지거래허가구역 내에서 토지·오피스텔·상가 등을 살 경우 LTV 40%를 적용키로 했다. 주택과 같은 수준의 LTV를 적용해 땅 투기를 막겠다는 것이다. 토지 구매 시 금융회사들은 LTV를 60~70% 선까지 적용해 대출을 해주는 게 일반적이었다.


하지만 토지거래허가구역 외 다른 지역에서는 LTV 상한선이 70%로 맞춰졌다. 신도시나 경기도 등에서의 토지 매입을 표적 삼은 대책인 셈이다. 지금까지는 상호금융권을 대상으로 LTV 70% 규제가 행정지도 방식으로 이뤄졌다.

금융위원회는 29일 발표한 가계부채 관리방안에서 비주택 부동산 담보대출에 대한 LTV 규제를 강화하겠다고 했다. /금융위원회

하지만 농축어업인 등 실수요자에게는 LTV 40% 규제에 예외를 허용키로 했다. 농업회사법인도 예외 대상이다. 이들은 70% 기준을 적용 받는다.


금융당국은 LH 직원들에게 거액의 대출을 해준 북시흥농협 등 상호금융권에 대한 현장 검사를 실시한 뒤, 대출취급 관행에 문제가 있을 경우 이를 개선한다는 계획이다.


◇규제지역 6억원 초과주택에 차주별 DSR 적용


7월부터 6억원 초과 주택을 담보로 대출을 받았을 때 차주별 DSR 규제가 적용된다. 1억원 이상 신용대출도 해당된다.


내년 7월부터는 총대출액이 2억원이 넘었을 경우로 확대되고, 2023년 7월부터는 총대출액 1억원 이상인 경우는 모두 해당된다. 지금은 투기·과열지구에서 9억원 초과 대출을 받을 경우나 연 소득이 8000만원을 넘는 사람이 1억원이 넘는 금액을 신용대출로 빌릴 경우만 해당됐다.

금융위원회는 29일 발표한 가계부채 관리방안에서 주택담보대출과 신용대출에 차주별 DSR을 본격적으로 적용하고, 그 규제 강도도 높이기로 했다. /금융위원회

이 밖에도 산정 만기를 대폭 줄여 대출 가능 금액을 낮추기로 했다. 지금은 DSR을 산정할 때 10년 만기 대출을 가정하고 이뤄졌다. 그런데 7월에는 7년, 2022년 7월에는 5년으로 각각 하향조정된다. 만기가 짧아진 만큼 월별 원금 상환액이 늘어나고, 따라서 대출 상한 금액도 줄어들게 된다.


금융당국은 매출액, 임대소득, 금융소득 등을 소득 산정에 폭넓게 사용키로 했다. 자영업자 등 비근로소득자가 사실상 DSR 규제 대상이 되면서 나타날 불편을 줄이겠다는 것이다. 또 전세담보대출, 예적금 담보대출, 보험계약 대출이 등 상환재원이 확실한 경우나 정책 자금은 DSR 산정 대상에서 제외된다.


◇40년 모기지 도입…청년 대상 규제 완화는 다음 달 발표


청년·무주택자를 위한 주거안정 대책으로 40년 만기 주택담보대출(모기지)가 도입된다. 지금은 30년 정도가 최장이었다. 만 39세 이하 청년층과 신혼부부만 용할 수 있다.

서울의 한 은행에서 고객들이 대출 상담을 받고 있다. /조선DB

또 DSR 산정 시 장래소득 인정기준을 활용해 현재 소득은 낮지만 나중에 소득이 늘어날 가능성이 높은 청년층에 대해 대출을 더 줄 수 있도록 했다.


청년·무주택자 대상의 주택담보대출 규제 완화 대책을 조만간 마련해 발표키로 했다. 금융당국 안팎에 따르면 5월께가 유력하다. 금융당국은 "현재 부부 합산 연 소득 8000만원 또는 9000만원(생애 최초 주택 구입자 대상)인 사람이 5~6억원 이하 주택을 구입할 경우 LTV나 DTI(총부채상환비율)를 각각 10%포인트(p) 높여주는 제도의 문호를 넓혀주는 방안을 검토하고 있다"고 밝혔다. 먼저 부부 합산 연 소득 기준을 8000만원에서 높이고, 대상 주택 금액도 투기·과열 지구 기준 6억원 이상도 가능하게 하겠다는 것이다. LTV·DTI 우대 조정 폭도 10%p에서 넓힌다.