주택임대사업자가 전·월세 상한제 이전에 체결한 임대 계약을 갱신할때 임대료를 5%이상 올리지 못하도록 한 '개정 주택임대차보호법'의 취지와 다른 '조정 결정'을 법원이 내놓으면서 논란이 일고 있다.
법원과 주무부처인 국토부는 조정은 당사자간 합의에 따른 것으로 '법리적 해석'이 아니라고 선을 그었다. 정부는 주택임대차보호법을 개정해 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하면서 법 개정전 이뤄진 계약에 대해서도 전·월세 상한제가 적용돼 5% 이상 임대료를 올릴 수 없다는 방침을 밝혀왔다.
21일 법조계와 대한주택임대사업자협회에 따르면, 서울남부지방법원은 지난 19일 임대사업자 A씨가 전세보증금 인상과 관련해 제기한 소송에서 조정 결정을 내렸다. A씨는 자신이 소유한 서울 지역 아파트에 대해 2018년 12월 세입자 B씨 5억원에 전세 계약을 맺고 2019년 1월 임대사업자로 등록했다. A씨는 지난해 12월 전세 만기를 맞아 재계약을 앞두고 보증금을 3억원 올리겠다고 통보했고, B씨는 5% 상한룰을 거론하며 2500만원만 올릴 수 있다고 맞섰다.
이에 법원은 소송 전 당사자 간 조정 절차를 통해 A씨의 주장대로 보증금을 3억원으로 올릴 수 있다고 판단했다. A씨 같은 임대사업자는 임대차보호법이 아닌 민간임대주택에 관한 특별법(민간임대특별법)이라는 특별법을 통해 별도로 관리되고 있는데, 민간임대특별법상 임대사업자는 등록 시점에 따라 5% 상한룰이 적용되는 최초 계약이 달라질 수 있기 때문이다.
과거 민간임대특별법은 기존의 임대차 계약이 있어도 임대사업자로 등록한 후 맺는 첫 계약을 최초의 계약으로 인정해줬다. 그러나 2019년 10월 개정되면서 기존의 계약을 첫 계약으로 보고 있다. 이에 따라 법 개정 이전에 임대사업자로 등록한 A씨의 사례에서는 5% 상한룰이 적용되지 않을 수 있다는 결론이 나올 수 있다는 것이다.
다만 조정은 법률적인 판단보다는 당사자간 합의를 통해 사건을 원만히 해결하는 절차로 정식 판결과는 다르다.
정부는 정식 판결이 아닌 조정 결과라는 점을 강조하고 있다. 국토부와 법무부는 21일 보도설명자료를 통해 "법원의 조정은 당사자의 합의를 기반으로 하는 것"이라며 "법원의 조정결정이 사법부의 법리적 해석에 따른 판단이라고 볼 수 없다"고 말했다. 또 "조정결정의 내용과 배경, 법리적 근거에 관해서는 아직 사실관계가 확인되지 않은 상황"이라며 "현재시점에서 법원이 정부의 유권해석을 뒤집었다거나 배치되는 판단을 했다고 보기 어렵다"고 했다.
그러면서 "임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우 임대인은 차임과 보증금을 5%의 범위에서 증액할 수 있다"면서 "이는 민간임대주택법상의 임대사업자의 임대차관계에도 마찬가지로 적용된다"고 밝혔다.