임대주택 한 채를 부부 공동명의로 등록한 임대사업자들도 장기보유특별공제(장특공제) 등 양도소득세 혜택을 받을 수 있게 됐다. 국세청이 한 납세자에게 "부부 임대주택은 각각 0.5채를 보유한 것으로 보고 양도세 특례 혜택을 줄 수 없다"고 했다가 논란이 일자, 소관 부처인 기재부가 다시 유권 해석한 것이다.
하지만 갑자기 주택 시장에 분란을 일으킨 주범으로 찍힌 민간 임대사업자들의 불만은 계속 이어지고 있다. 임대사업자 혜택을 몇 차례에 걸쳐 줄이면서 소급적용이 논란이 계속 일어난 데다, 최근 임대차 3법까지 더해지면서 혼란은 지속되는 중이다. 이번엔 2019년 10월 23일 이전에 임대사업자로 등록한 이들이 보증금 상한 제한을 받는 것을 납득할 수 없다고 청원에 나섰다.
4일 부동산 업계에 따르면 청와대 국민청원 게시판에는 ‘일반법이 특별법보다 우선하는 최초의 사례가 나오나요’라는 제목의 청원이 등장했다. 이날 오전 11시 기준으로 1543명이 청원에 동의했다.
이 글은 지난달 28일 국토교통부가 발표한 주택임대차보호법 해설집에 나온 문답이 논란이 되면서 올라왔다. 갈등의 핵심은 2019년10월 23일 이전에 등록한 임대사업자의 집에 기존 세입자가 있었던 경우다. 이 세입자가 계약갱신요구권을 행사하면, 임대료 인상률 상한 5%가 적용되는지에 대한 것이 논란의 대상이다.
예를 들어 2019년 3월 1일에 임대인과 전세계약을 맺은 임차인이 2019년 10월 1일에 임대사업자로 등록했을 경우, 2021년 2월 28일에 시세에 맞춰 전세금을 올릴 수 있는지, 아니면 임차인이 계약갱신요구권을 행사해서 5% 상한선에 맞춰야 하는 지에 대한 해석이 엇갈리고 있다. 종전까지는 2019년 10월 23일 이전에 등록한 임대사업자라면 시세에 맞춰 전세금을 올릴 수 있었다.
하지만 국토부의 이번 해설집에는 5% 상한선을 준수해야 하는 것으로 나와있다. 민간임대주택에 관한 특별법(민특법) 상의 임차인이라고 하더라도 주택임대차보호법의 계약갱신요구권이 배제되지 않고 있으므로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였다면 그 효과는 주택임대차보호법에 따라야 한다는 것이다.
임대사업자들은 2019년 10월 23일 개정의 전후로 상황이 바뀌는 것에 대해서 한 차례 소급논란이 있었다는 점을 들어 국토교통부가 상습적으로 말을 바꾼다고 지적하고 있다. 한 임대사업자는 "당시 개정안이 통과되면서 소급 논란이 일자 국토부는 자료까지 내면서 ‘2019년 10월 23일 이후에 등록한 임대사업자라면 이전에 계약한 임대보증금을 기준으로 5%만 올릴 수 있고, 이전이라면 시세에 맞게 올릴 수 있다’고 해놓고 또 말을 바꾼 것"이라고 했다. 또 다른 임대사업자는 "일반법과 특별법이 있으면 일반법을 우선한다는 뜻인데 법 체계적으로 이해가 되지 않는다"고 지적했다.
법조계에서는 국토부의 해석이 법률적으로 큰 문제가 없을 가능성이 있는 것으로 본다. 법률사무소 서담의 부동산 전문 최은미 변호사는 "법에 순서를 정한 게 있으면 그 순서 따르고, 순서 없으면 특별법이 우위인 것은 맞는다"면서도 "다만 민특법에는 임대차계약의 갱신에 대해 정해진 사항이 없는데, 이 경우 민특법 제3조에 따라 주택임대차보호법이 적용된다. 그러므로 논란이 되는 국토교통부 해설집 내용에 무리한 해석은 없는 것으로 생각된다"고 했다.
임대사업자들의 혼란은 이것 뿐이 아니다. 최근엔 빌라 여러 채를 임대주택을 등록한 임대사업자들도 불만을 쏟아내고 있다. 아파트를 임대주택으로 등록한 이들은 자진말소할 수 있도록 한 것과 형평성 차원에서 맞지 않다는 것이다.
빌라 한 동을 매입한 임대사업자 한모(43)씨는 "임차금 보증보험까지 가입하라고 하는데, 보험료를 내면 이윤이 얼마 남지 않고 스트레스만 받아 이제는 그만두고 싶다. 그런데 퇴로가
없다"고 했다. 이들은 빌라의 경우 아파트 만큼 시세 차익이 많지 않아 임대소득으로 수입을 보전해야 하는데, 불가능하다보니 사업을 그만두고 싶지만 과태료 등 때문에 그만둘 수도 없다고 주장한다.
하지만 임대사업자들의 불만이나 민원도 관철시키기는 사실상 쉽지 않은 분위기다. 임대사업자가 50만명을 넘는다고는 하지만 이해관계가 다르기 때문에 단합이 쉽지 않기 때문이다. 사회적인 분위기로도 임대사업자들이 대놓고 불만을 제기하기 힘든 상황이다.
한 부동산 전문가는 "임대사업자 제도는 사실상 정책 실패로 봐야 한다"면서 "국토부에서 여러 차례에 걸쳐 혜택을 축소하는 과정에서 제도가 누더기가 됐다"고 했다. 그는 "임대사업자는 정부와 함께 임대주택을 공급한다는 측면에서 상생해야 할 대상인데 적대시하다보니 혼란이 해결되지 못하고 있다"고 덧붙였다.