국내 최대 규모의 호텔 '용산 드래곤시티 호텔'이 리츠 상장을 준비한다는 소식이 전해지면서 호텔을 중심으로 한 숙박업 리츠 상품에 대한 관심이 커지고 있다. 호텔을 자산으로 편입한 리츠로는 모두투어 리츠 이후 처음이다. 전문가들 사이에서는 신종 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나 19) 확산 이후의 세상이 '언택트(untact·비대면)'로 바뀌면서 호텔 리츠의 수익 전망이 나쁠 거라는 시선과 코로나 19로 인한 공포감이 만든 우려로 낮은 가격에 상장될 때 투자에 나서야 한다는 정 반대의 예상이 공존하고 있다.
◇ 국내 최대 호텔도 리츠에 오른다
23일 부동산 업계에 따르면 서울 용산역에 있는 드래곤시티 호텔은 객실만 1700개로 ‘국내 최대 규모 호텔’이라는 수식어를 가진 호텔이다. 이비스·노보텔·노보텔스위트·레지던스 등 4개 동은 거대한 용의 형상으로 이어 붙어있다. 이 호텔은 조만간 신한서부T&D 리츠의 기초 자산으로 편입될 예정이다. 리츠는 오는 9월 상장된다.
신한서부T&D리츠의 기본 기초자산은 인천 송도의 대형쇼핑몰 스퀘어원이지만, 드래곤시티 호텔의 지분 20%를 추가로 편입할 계획이다. 상장 이후엔 드래곤시티 호텔의 지분을 추가로 편입시킬 예정이다.
신한서부T&D 리츠를 운용할 신한리츠운용의 관계자는 "코로나19 사태 이전 드래곤시티 호텔의 가동률은 70% 수준이었고, 추정 시장가치만 1조원 수준에 이르는 우량 호텔"이라면서 "소액주주들도 ‘1조원 자산’에 지분을 가질 수 있는 기회가 생기는 셈"이라고 말했다.
부동산 업계에서는 드래곤시티 호텔의 가치가 더 높아질 수 있다고 본다. 국토부가 이 호텔과 인접한 용산 정비창 부지에 8000가구 규모의 미니 신도시를 공급하겠다고 밝혔기 때문이다. 용산역 인근의 한 공인중개업소 관계자는 "원래 예정돼 있던 국제업무·상업지구 비율이 줄어들면서 이 일대에 대규모 호텔 숙박시설은 드래곤시티 호텔 하나 뿐일 것"이라고 했다. 드래곤시티 호텔 투숙객이 많아지고 호텔 수익이 늘어나면 리츠 투자자들은 배당 수익을 더 많이 얻을 수 있다.
◇ 호텔리츠, 코로나 시대에도 돈 될까
하지만 코로나19 확산으로 전 세계 관광업이 타격을 받으면서 호텔 리츠의 수익이 좋겠느냐는 우려가 최근 제기되고 있다. 드래곤시티 호텔의 가동률은 코로나 19가 창궐하면서 40%까지 하락했다. 원래 가동률의 절반 수준이다.
실제로 모두투어 리츠는 배당수익의 원천이 되는 스타즈호텔 명동 1호점과 동탄점의 4~5월분 임차료를 오는 7월까지 유예하기로 했다. 경영 악화가 이유다. 스타즈호텔 독산점도 무상 임차기간을 변경해달라고 요청해왔다. 투자자 입장에선 배당금이 줄어들 것이란 우려를 가질 수 밖에 없는 대목이다.
미국의 호텔형 리츠도 마찬가지 상황이다. 미국의 라이먼 호스피탤리티 프로퍼티·다이아몬드락 호스피탤리티 등 13개 주요 호텔리츠는 올해 1분기 배당금을 아예 지급하지 않는 ‘배당컷’을 결정했다. 장문준 KB증권 연구원은 "현재는 호텔 리츠가 전반적으로 좋지 않은 상황이지만, 매출에 근간해 임대료를 받는 구조보단 고정적으로 임대료를 받는 상품이라면 그나마 낫다"고 했다.
반면 일각에서는 코로나19에 대한 공포감이 사라지면 호텔 리츠의 수익성은 다시 회복할 것이라는 전망도 나온다. 이광수 미래에셋대우 연구위원은 "코로나19로 해외관광 자체가 막히면서 호텔업 자체가 좋은 상황이 아니지만, 상장가가 수익 창출력보다 쌀 경우엔 투자해도 좋을 것"이라고 했다. 업황이 좋을 때 비싼 가격이 리츠에 투자하는 것보단 상황이 안 좋을 때 역으로 투자법을 생각하는 것도 좋다는 뜻이다.
신한리츠운용도 투자자가 부담해야 하는 위험을 줄이는 방식으로 상품 구조를 짤 예정이다. 신한리츠운용 관계자는 "배당 수익을 매출에 연동시키는 비율보다 고정액 비율을 높여 호텔 영업실적이 나빠져도 안정적인 배당 수익을 낼 수 있게 할 예정"이라고 말했다.