5월 초 황금연휴는 집을 사거나 전·월세 집을 구하는 사람들이 부동산 시장을 돌아보기에 좋은 기회다. 하지만 부동산 지식이 부족한 수요자가 많은 것도 현실. 단독주택·아파트·상가 등 부동산 유형별로 따져봐야 할 것이 제각각이다. 부동산 거래를 하기 전에 알아야할 것들에 대한 전문가들의 제언을 모아 정리해봤다.
◇ "단독주택, 용적률과 용도 꼭 봐라"
단독주택 매입을 고려 중인 수요자라면 물건을 살펴볼 때 용적률과 용도를 먼저 확인해 봐야 한다. 물론 물건의 입지와 주변 생활환경의 중요성은 기본 전제조건이다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "단독주택은 그 자체로는 가격이 잘 오르지 않는다는 점을 주지해야 한다"면서 "결국 기존 노후 주택을 멸실하고 신축했을 때 건물 면적이 얼마나 나오는지, 즉 용적률을 봐야 한다"고 말했다.
매수를 고려 중인 단독주택이 이미 용적률을 꽉 채워 썼다면 미래가치는 다소 떨어진다는 게 그의 설명이다. 또 용도가 '준주거지역' 또는 '3종 일반주거지역'인 단독주택을 매수하는 편을 권한다.
고 교수는 "역세권 주변 단독주택 중에는 용도가 준주거지역으로 돼 있는 경우도 있다"면서 "이 경우 주택을 멸실 시키고 새로 지었을 때 상가 겸용 주택으로 활용할 수 있다는 점에서 미래가치를 더 키울 수 있다"고 말했다.
만약 멸실 및 신축, 수리를 고려하지 않는다면 건물 상태를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 지은 지 10년 이상된 단독주택은 수리비용도 만만치 않게 들어가는 경우가 많다. 이와 함께 단독주택은 주변 도로 및 주차 여건 등도 확인해야 한다. 골목(도로)의 폭이 6m 이상은 돼야 좋다.
◇ "아파트 임장, 효율적으로 하려면 ABC 기억해야"
서울 양천구 빌라 전세에 살고 있는 김 모씨(34) 부부는 내 집 마련을 꿈꾸고 있으나, 당장 이사 계획이 있는 건 아니다. 서울 아파트값이 하락 조짐을 보이는 만큼 추후에 기회를 엿보기 위해 미리 현장을 다니며 감각을 키우겠다는 계획을 세웠다. 이처럼 구체적으로 물건을 정해두지 않은 경우라면, 부동산 앱(애플리케이션)을 활용해 원하거나 허용가능한 지역 범위를 줄일 필요가 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 본인의 목적성(A)을 정하고, 목적에 적합한 아파트 위치, 가격, 대출 가능여부, 미래가치(B) 등을 두루 찾아봐야 한다. 이어 지역과 물건을 정했다면 그 안에서 본인에게 맞는 것을 결정하기 위한 매물 임장(C·직접 방문)을 하는 방식을 제안했다.
함영진 랩장은 "△차익 기대 목적, △실거주 목적 등 목적성에 따라 접근법이 확연히 달라진다"면서 "가령 자본여력이 한정적인데 실거주 목적이라면 대출, 과세, 전매 규제가 상대적으로 덜한 비규제지역을 위주로 매물을 고르고, 자본여력이 있으면서 미래가치를 본다면 자기자본비율을 높게 가져가면서 실거주 병행하는 전략으로 접근하면 좋다"고 설명했다.
규제지역의 경우 1주택자 양도소득세 비과세를 받으려면 2년거주 보유 요건 채워야한다. 9억원 이상은 대출을 할 때 담보인정비율(LTV)이 낮아지고,15억원 이상이면 주담대 금지 등의 각종 강력한 규제장치가 있기 때문에 목적성이 분명하게 정해져야 한다는 의미다.
함영진 랩장은 "매수 여부를 선택하는 단계의 임장에서는 생활편의시설, 층간소음 정도 , 확장형 여부, 로얄층 여부, 지하철역과의 거리, 초등학교 도보 통학 가능여부, 조망권(사생활 침해 우려는 없는지) 등을 직접 보면서 확인하는 식이 돼야 한다"고 말했다. 또 그는 "거주를 병행하지 않고 차익만 노린다면, 교통호재 여부, 주택노후도, 지역 내 자족기능이 충분한지 등이 임장의 우선순위가 된다"고 했다.
임장을 하려면 공인중개사무소에 방문 1주일 전 미리 연락해 원하는 가격대, 평형, 층수 등을 이야기 해두는 것이 좋다. 또 원하는 단지의 공인중개업소 외에 다른 단지 중개업소의 말을 들어보는 것도 필요하다. 다양한 시각을 접해야 해서다. 집을 둘러볼 때는 수리가 필요한 곳을 눈여겨보는 것이 좋은데, 욕실, 베란다 등에서 물이 새는지를 잘 확인하는 것이 필요하다.
김은진 부동산114 리서치팀장은 "구체적인 매수 희망 물건이 정해졌다면 등기부등본 등을 통해 권리관계를 파악하고, 소유자 상태(공동명의, 지분 투자 여부)를 확인해야 한다"면서 "소유자 변경이 너무 잦은 것은 아닌지부터 전세권 설정 여부, 세입자 거주 여부 등을 미리 살펴봐야한다"고 했다.
그는 "요즘은 자신만의 기준이 담긴 임장 체크리스트를 만들어 현장에 방문하는 사람들이 많다"면서 "주변 사람들과 임장체크리스트를 공유해 정보를 교류하는 것도 좋은 방법"이라고 덧붙였다.
◇ "상가, 유동인구 착시현상 주의해야"
상가의 가치에 핵심적인 영향을 미치는 것은 입지와 상권의 활기다. 연휴기간 상권을 둘러 볼 때는 주의가 필요하다. 자칫 좋은 상권이라고 착각하기 쉽다는 것이다. 전문가들은 유행을 타는 상권보다는 고정수요가 깔려있는 상권을 찾는 게 낫다고 말한다.
조현택 상가정보연구소 연구원은 "연휴 기간에는 상권들의 분위기가 평소와 엇갈릴 수 있다"면서 "연휴기간 오피스 상권은 오히려 한산해지고, 소위 '~길'로 불리는 유행 상권엔 사람들이 몰릴 수 있는 데 이런 착시현상을 주의해 살펴봐야한다"고 했다.
그는 "카페거리나 유행 상권은 잠깐 떴다가 질 수 있다는 점에서 투자를 조심하기를 권한다"면서 "상권 내 업종이 다양하고 고정수요가 뒷받침되는지를 따져보며 현장을 둘러볼 필요가 있다"고 말했다.
점포 단위로 상가를 매입하는 경우는 건물 노후도에 따른 타격이 크지 않다. 하지만 건물 매입을 고려하면 건물 노후도도 꼭 살펴봐야 한다.
조 연구원은 "요즘엔 내수가 안좋다 보니 상가 시장 분위기도 좋지 않다"면서 "오피스 상권, 주거인구가 많은 상권 등을 우선으로 해 유동인구, 임대료, 동선 등 매물의 상태를 살펴볼 필요가 있다"고 말했다. 그는 "최근 경기 침체와 온라인거래 성장세 등의 영향으로 공실이 늘고 상가 시장이 침체기를 겪고 있기 때문에 섣부른 투자는 위험하다"고 강조했다.