"요즘 상황에선 서울 강남 고가(高價) 아파트 2~3채를 종합부동산세 내가면서 보유하는 것보다, 수익성이 확실한 빌딩을 매입하거나 새로 짓는 걸 고려해볼 만합니다. 세금을 따져보면 꼬마 빌딩이 확실히 유리하죠."
지난해 12·16 부동산 대책 발표 이후 고가 아파트 보유에 따른 종부세 부담이 눈에 띄게 커졌다. 세금 부과 기준이 되는 공시가격도 시세 수준으로 계속 오르고, 세율도 급등해 다주택자에 대한 징벌적 과세란 지적이 나온다. 땅집고 자문위원인 문진혁 진성세무컨설팅 대표는 "꼬마 빌딩을 잘 활용하면 다주택자에게 부과되는 징벌적 세금을 줄일 수 있다"며 "집만 갖고 있으면 절세 방법이 거의 없지만, 건물을 올리거나 빌딩을 보유하면 절세 수단이 생긴다"고 말했다. 문 세무사는 우리은행 WM센터 세무팀장으로 VIP 고객을 상대하다가 2017년 창업했다. 문 세무사에게 꼬마 빌딩 건축과 매매를 통한 상속·증여 절세 노하우를 들어봤다.
―아파트와 꼬마 빌딩을 보유할 때 세금 차이는.
"꼬마 빌딩은 서울 기준으로 보면 시세 20억~50억원대 건물이다. 요즘은 아파트 값이 워낙 올라 서울 강남 고가 아파트 1~2채 가격과 비슷하다. 꼬마 빌딩은 다세대·다가구주택 임대 사업을 하는 경우를 제외하면 세법상 비(非)주택으로 분류한다. 꼬마 빌딩에는 건물분 종부세가 부과되지 않는다. 땅값 합계 80억원이 넘어야 종부세가 부과된다. 다주택자 중과도 없다.
예를 들어 서울 강남에 25억원짜리 아파트 2채를 가진 다주택자는 올해 보유세(재산세·종부세)로만 4000만원 정도 내야 한다. 반면 땅과 건물의 기준시가를 합친 금액이 약 35억원이고 시세가 50억원인 근린생활시설 빌딩 한 채를 갖고 있다면 보유세는 1200만원 정도다. 세금을 따지면 훨씬 유리하다."
―꼬마 빌딩을 매입하면 증여할 때도 유리한가.
"시장에서 거래되는 가격이 비슷하다면 꼬마 빌딩이 아파트보다 증여세를 적게 낸다. 증여세 부과 기준이 되는 재산 평가 가액을 달리 적용하기 때문이다. 아파트는 시가를 적용하지만 꼬마 빌딩은 시가가 없어 이른바 보충적 평가 방법(기준시가)을 쓴다. 대개 시가의 60% 이하다. 꼬마 빌딩을 산 뒤 시세가 올라 양도소득세를 낸다면 절세 효과는 더 커진다."
―예를 들어 설명해 달라.
"꼬마 빌딩 매입 후 5년 이상 보유한다면 본인 명의가 유리하다. 시세가 올라도 이보다 낮은 기준시가 기준으로 증여세를 부과하는 탓이다. 그러나 꼬마 빌딩을 5년 이내 팔고자 한다면 취득할 때 가족 공동 명의로 하는 것이 향후 양도세를 감안하면 더 이득이다. 공동 명의로 돌리면 낮은 세율을 적용하고, 가격이 오르기 전 증여하는 것이어서 절세 효과도 크다."
―빌딩을 짓거나 리모델링하는 방식으로 절세할 수 있나.
"건물을 세우기 전 빈 땅인 상태로 증여하거나 리모델링을 하기 전에 증여하는 것이 좋다. 기존 땅에 건물을 잘 지으면 그로 인해 땅값이 뛸 수 있다. 건축 행위로 증여세가 늘어나기 전에 증여하는 셈이다. 이때 건축 중인 토지라면 건축에 필요한 대출금은 자녀가 부담하도록 하는 것이 좋다. 채무와 함께 증여하는 '부담부 증여'를 이용하는 방식이다. 이 경우 자녀가 부모에게서 물려받은 채무액만큼 증여세를 내지 않아도 돼 절세 효과가 더 크다."
―빌딩 명의를 개인이 아닌 법인으로 바꾸면 양도세를 줄일 수 있나.
"대개 빌딩 소유 주체를 법인으로 전환하면 양도세를 내지 않는다고 여기는데, 이건 착각이다. 법인 전환이란 개인이 법인에 자산을 양도하는 것인데, 이때도 양도세를 내야 한다. 다만 일정 요건을 충족하면 법인이 향후 자산을 양도할 때까지 양도세 납부가 이월되는 것뿐이다. 법인으로 전환할 때는 먼저 가족에게 자산(부동산)을 증여한 후 법인 전환해야 한다. 그러면 자녀는 아버지가 보유한 기간 중 발생한 시세 차익 일부에 대해서만 증여세를 낸다. 반면 법인 전환 후 증여하면 자녀가 증여세를 내고, 향후 부동산 가격이 오르면 법인세를 내야 한다. 여기에 아버지가 법인으로 전환할 때 이월됐던 양도세까지 법인세로 내야 한다. 자산이 아파트에 몰려 있으면 절세 방법을 찾기가 쉽지 않다. 사전에 자산 형태를 바꿔놓고, 다양한 절세 수단을 찾는 게 유리하다."