지방도 1년새 분양가 20% 올라…지방도 포함될까
강남 재건축 소급적용될지 관심, 전매제한은 늘듯
정부가 공공에 이어 민간 택지에도 분양가 상한제를 의무화하겠다고 밝히면서 시행 지역과 범위에 관심이 쏠리고 있다. 정부가 분양가 상한제 적용 범위를 넓히면 서울뿐만 아니라 지방도 분양가 상한제 사정권에 들어온다. 또 이미 관리처분인가를 받은 재건축 단지에도 적용될지와 전매제한 기간이 더 길어질지도 관심이다.
◇지방도 분양가 상한제 포함되나
현재 주택법 시행령에 따르면 민간 택지에 분양가상한제가 시행되려면 ‘직전 3개월 간 아파트 매매가격 상승률이 평균 소비자물가 상승률의 두배를 초과’해야 한다. 이와 함께 ▲최근 1년 간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 ▲분양이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과, 또는 국민주택규모(85㎡) 이하의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역 ▲직전 3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가하는 등 3가지 부가조건 중 하나를 충족하면 된다.
서울의 경우 최근 3개월 간 소비자물가가 0.29% 오른 데 비해 아파트값은 0.63% 하락해 기준을 만족하지 못한다. 강남(-0.34%) 등 25개 자치구 아파트값이 모두 하락했다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 5월 기준 서울 아파트 평균 분양가는 1㎡당 778만원(3.3㎡당 2571만원)으로 최근 1년 간 12.5% 올라 부가 조건은 만족한 상태다. ‘물가상승률의 2배’라는 기준을 낮추거나 아파트값 변동률 집계 기간을 직전 3개월에서 더 연장하면 서울이 포함될 수 있다.
문제는 이 경우 지방도 포함된다는 점이다. 대전은 최근 3개월 간 아파트가격이 0.5% 올랐다. 이 기간 대전의 물가상승률은 0.32%로, 물가상승률 기준을 낮추면 대전도 분양가 상한제 적용 지역이 될 수 있다. 대전 아파트의 지난 5월 기준 평균 분양가는 1㎡당 358만2000원(3.3㎡당 1182만원)으로 지난 1년 간 20.5%나 올랐다. 최근 과열 조짐을 보이는 지역은 서울이고, 지방 주택시장은 침체되거나 상승세가 꺾였다는 점에서 투기과열지구 및 투기지역 등 규제지역에 한해 상한제를 적용할 가능성도 제기된다. 하지만 이 경우 지방의 분양가 상승은 방치한다는 지적이 나올 수 있다.
◇소급 입법 위헌 논란
현재 재건축·재개발 사업은 분양가 상한제 시행 이후 관리처분인가를 신청하는 단지부터 적용받는다. 그러나 이 경우 현재 사업을 진행 중인 강남권의 주요 재건축 단지는 모두 빠지게 된다. 이 때문에 정부는 '입주자 모집공고'를 하는 단지부터 규제를 적용하는 방안을 검토하고 있다.
정부는 강남권 재건축 아파트의 분양가를 잡기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 발급을 통해 규제하고 있다. 그러자 서울 개포주공1·반포주공1·둔촌주공 등 다수의 단지가 이를 피하기 위해 후분양을 검토 중이었다. 아파트를 미리 분양하는게 아니라 80% 짓고 분양하면 분양보증 규제를 피할 수 있는데, 분양가 상한제에 포함되면 분양보증보다 더 강한 규제를 받게 되는 것이다.
해당 재건축 단지 주민들은 "소급 입법"이라며 반발하고 있다. 헌법 13조 2항은 모든 국민은 소급 입법을 통해 재산권을 박탈당하지 아니한다고 규정하고 있다. 관리처분계획 인가 때는 분양가와 조합원 분담금 등 사실상 모든 사업계획이 확정되는데, 상한제에 따라 새로운 분양가가 적용되면 분양가와 조합원 분담금을 확정했던 조합들도 이에 맞춰 계획을 모두 조정해야 한다. 이현성 법무법인 자연수 변호사는 "관리처분인가로 이미 확정받은 조합원들의 재산 가치가 바뀔 수 있다는 점에서 권리침해 소지가 있을 수 있다"고 말했다.
다만 집값 안정이란 공익적 명분도 있다는 점에서 위헌 가능성이 적다는 반론도 있다. 참여정부 때는 사업계획인가 신청 단지부터 상한제가 적용됐다. 국토부 관계자는 "적용시점은 시장상황에 따라 매번 달랐다"고 말했다.
◇전매제한 늘어날까
상한제와 함께 다른 제도도 함께 도입될 지도 관심이다. 전매제한 강화가 대표적이다. 상한제가 시행되면 분양가가 지금보다 10~20%는 더 낮아질 것으로 예상된다. 수분양자가 가져가는 차익이 기존보다 더 커지게 되는 만큼 되팔이를 막기 위해 전매제한이 더 강화될 가능성이 있다.
시행령에 따르면 상한제가 적용되는 민간 투기과열지구의 경우 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 전매제한이 4년이며, 그 이상이면 3년이다. 분양가상한제가 전면 실시되고 있는 공공택지는 규제 지역과 시세 수준에 따라 다르지만 5~8년이다.
국토부 관계자는 "상한제 효과가 최대한 발휘될 수 있도록 전매제한 강화 등을 종합적으로 검토할 것"이라고 말했다.