정부가 주택 시장 규제를 강화하면서 상대적으로 규제를 덜 받는 지식산업센터(옛 아파트형공장)에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 부동산 업계도 지식산업센터 분양에 열을 올리고 있다. 하지만 일각에서는 자칫 '위험한 투자'가 될 수 있다는 경고음도 나온다.
지식산업센터는 제조업, 지식산업, 정보통신사업 분야 기업과 지원시설이 입주할 수 있는 3층 이상의 집합건축물로, 과거에는 '아파트형 공장'이라고 불렸다.
5일 한국산업단지공단에 따르면, 4월말 기준 승인·등록된 지식산업센터는 전국에 1061곳이 있다. 이 중 현재 건축공사를 진행 중이거나 착공을 준비하는 곳은 536곳이다.
올해 1~4월 지식산업센터로 승인된 곳은 총 40곳(최초 승인일 기준)이다. 지식산업센터 승인 건수는 2015년 69건에서 2016년 88건, 2017년 82건, 2018년 107건으로 증가세를 보이고 있다.
부동산 업계에서는 지식산업센터 투자의 장점으로 투자 규제가 적고 안정적인 수익을 거둘 수 있다는 점을 꼽는다. 지식산업센터는 최근 강화된 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV), 총체적상환능력비율(DSR) 등 대출 규제에 해당되지 않는다. 주택이나 오피스텔처럼 분양권 전매제한도 적용받지 않는다.
입주 기업은 분양가의 70~80%까지 저금리로 대출을 받을 수 있고, 취득세(50%)와 재산세(37.5%) 감면 등의 혜택도 받는다. 새로 매입한 경우 부가가치세도 환급 받을 수 있다. 주택법상 주택이 아니기 때문에 다주택자를 판단하는 주택 수에 합산되지 않는다.
하지만 '수익률 보장' 이라는 홍보 문구는 의심해볼 필요가 있다는 게 업계의 지적이다. 지식산업센터는 실거래가격, 공실률, 임대수익 등에 관한 객관적인 수치를 파악하는 것이 어렵다. 국토교통부 실거래가시스템 등 부동산 통계에도 잡히지 않는다.
일부 전문가들은 온라인과 오프라인에서 지식산업센터 분양 유치 홍보 마케팅에 지나치게 열을 올리고 있는 현상이 역으로 지식산업센터 분양 위기를 드러내는 증거라고 보기도 한다. 조현택 상가정보연구소 연구원은 "최근 지식산업센터가 우후죽순으로 생기고 있어 오히려 위험한 투자처로 보고 있다"며 "전국에서 미분양도 속출하는 것으로 안다"고 말했다.
한국산업단지공단이 공개한 '전국 지식산업센터 현황' 자료를 보면 아직 입주업체를 확보하지 못한 지식산업센터도 많은 상황이다. 현재 건축 중이거나 이미 완공된 지식산업센터 중 입주업체 수가 '0'으로 등록된 곳은 87곳이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지식산업센터 공급이 너무 많다"며 "지식산업센터에 입주할 수 있는 업종이 처한 시장상황과 경기가 임대수익과 공실률에 상당한 영향을 미친다는 점을 유념해야 한다"고 했다.
고준석 동국대 겸임교수는 "지식산업센터는 대출규제를 덜 받아 소위 레버리지효과
(빌린 돈을 지렛대 삼아 이익을 창출한다는 뜻)를 극대화 할 수 있는 투자처가 될 수는 있으나, 값이 잘 오르지 않아 자본수익을 기대하기 어렵다"면서 "임대수익만 있다는 점을 고려해 신중하게 투자 결정을 해야한다"고 말했다.