올 추석 연휴 앞뒤로 주택 시장이 다시 요동쳤다. '9·13 부동산 대책' 여파로 주택 시장이 흔들린 것이다. 강남 재건축은 1억원, 마포 새 아파트는 5000만~6000만원씩 내린 급매물이 보였다. 주변에 무주택자는 물론이고 1주택자·다주택자 할 것 없이 집을 어떻게 해야 할지, 방향을 잃고 갈팡질팡하는 모습이 자주 보인다. 지금 집을 살 때일까, 팔 때일까. 나는 요즘 이렇게 답한다. "결코 서둘러 살 때는 아니다."
이번 부동산 대책은 종합부동산세 인상과 대출 규제를 더욱 강화하고 주택 공급도 늘리겠다는 내용을 담았다. 다주택자, 고가 주택, 규제 지역을 정조준한 문재인 정부의 이른바 '3대 정밀 타격 전법'이다. 대책이 '나'를 겨냥하는지에 따라 전략은 달라질 수밖에 없다.
우선 무주택자는 이번 대책의 최대 수혜자이다. 규제도 덜하고 신규 청약의 '문(門)'도 2배 이상 넓어졌다. 맘에 드는 집을 차분히 기다리면서 청약에 필요한 종자돈과 청약 가점을 높이는 내 집 마련 전략을 우선 세워야 한다. 지역이 관건이다. 서울은 재건축·재개발 단계의 신규 분양을 비롯해 3대 도심권(광화문·강남·여의도), 광역 생활 중심권(용산·청량리·왕십리·창동·상계·상암·수색·마곡·가산·대림·잠실), 신설 역세권 등이 주목 대상이다. 수도권은 앞으로 서울 도심권 6만2000호, 제3기 신도시 20만호, 신혼희망타운 10만호 등 대규모 물량이 쏟아질 예정이니 눈여겨볼 필요가 있다.
둘째, 1주택자는 어디에 사는지에 따라 전략이 갈린다. 가구 수가 늘어나고 교통·문화·교육 기반 시설이 확충된 이른바 성장 지역 주택은 그대로 보유하면 좋겠다. 인구와 경제가 늘어날 2030~2040년까지는 주택 경기가 상승할 여지가 남아 있고, 3~4년 뒤 다시 한번 부동산 가격이 오를 수 있기 때문이다. 다만 이 지역이 아닌 이른바 '비성장 지역'의 주택은 내년 봄까지 성장 지역으로 갈아타는 교체 전략도 고려해 봄 직하다.
셋째, 2주택자는 높은 세금 부담과 대출 규제 강화를 고려해 이른바 '똘똘한 한 채'만 보유하는 편이 나아 보인다. 마지막으로 3주택 이상을 보유한 다주택자인데, 진퇴양난 형국이다. 세금 중과, 대출 불가라는 양대 철벽에 가로막혔다. 2~3배 급증한 종부세 '폭탄'을 피하려면 자녀 등에게 미리 자산을 증여하는 방법도 나쁘지 않겠다. 아울러 임대주택으로 추가 등록하거나 투자 가치가 없어 보이는 주택은 처분하는 방안도 진지하게 고려해볼 때다.