문재인 정부는 지난 1년간 '8·2 부동산 대책' 등 강도 높은 부동산 규제를 쏟아냈다. 재건축과 대출 기준을 강화했고 지난달부터는 다주택자 양도소득세도 올렸다. 정부는 초강도 규제 덕분에 집값이 안정세를 찾았다고 자평하고 있다. 하지만 부동산 전문가 심교언 건국대 교수(부동산학)의 평가는 다르다.
심 교수는 지난 1년 부동산 정책 대부분이 즉흥적·정치적이었다고 지적했다. 그는 "중장기 효과를 분석하고 심사숙고한 대책을 내놔야 하는데 가격이 오르면 그때그때 대책을 발표했다"며 "선진국들이 수십 년에 걸쳐 내놓을 강력한 규제들을 1년 만에 쏟아내 시장 불안을 부추겼다"고 했다. 심 교수는 정부가 경제 논리보다 정치 논리를 강조하면서 다주택자와 서울 강남을 벌주듯 규제하고 있다고 지적했다. 그는 문재인 정부의 부동산 정책에 대해 점수를 준다면 '60점'이라고 평가했다.
◇2~3년 내 임대료 폭등 우려
심 교수는 정부 부동산 정책 중 양도소득세 중과(重課) 등 다주택자 규제를 강화한 것이 가장 큰 패착이라고 했다. "당장 지지자들은 박수를 치겠지만 이대로 가면 2~3년 내에 임대료가 폭등할 겁니다. 결국 서민들이 제일 고통받게 되는 거죠."
이유는 이렇다. 우리나라 임대 주택의 80% 이상은 다주택자들이 공급한다. 다주택자들은 매년 새 주택의 40% 정도를 사서 임대 시장에 내놓는데 이들이 주택 투자를 줄이면 임대 주택이 귀해지고 결국 임대료가 뛸 수밖에 없게 된다. 주택 투자가 얼어붙으면 우리나라 경제성장의 40%를 차지하는 건설 경기도 가라앉는다. 건설 경기가 안 좋으면 1차적으로 피해를 보는 게 또 서민이다. 심 교수는 "유럽 선진국들이 제2차 세계대전 직후 임대료를 제한한 적이 있는데 결과는 반대로 나왔다"며 "다주택자들이 투자를 줄이면서 오히려 임대료가 폭등한 것"이라고 했다.
정부가 공공 임대 주택을 많이 지으면 해결되는 문제 아니냐고 묻자 심 교수는 "재정으로 막대한 비용을 감당할 수 없고 민간이 임대 주택을 공급하는 게 세계적인 트렌드(경향)"라고 답했다. 그는 "(정부 부동산 정책을 이끄는) 김수현 청와대 사회수석도 저서에서 '다주택자들을 잘 끌어가야 주택 시장이 안정화된다'고 했는데 왜 정책은 다르게 나오는지 모르겠다"고 했다.
◇지방 부동산은 붕괴 조짐
심 교수는 지금처럼 서울 강남을 옥죄는 방식의 부동산 정책은 지방 부동산 시장 붕괴를 가속화할 것이라고 경고했다. '부동산 대장주'인 강남에서 시작된 가격 하락세가 허약한 지방 부동산 시장에 더 큰 타격을 준다는 것이다. 실제로 지방 아파트 값은 2016년부터 2년 연속 마이너스를 찍고 있다. 2016년 -0.28%, 2017년 -0.41%를 기록했고 올해는 4월까지 0.73%가 떨어졌다. "경남 거제 등 일부 지역은 이미 부동산 시장이 크게 흔들리고 있습니다. 집값이 떨어지면 지방 경제가 더 악화되는 악순환에 빠질 게 뻔합니다. 올해는 금리도 오를 전망이라 굉장히 위태롭습니다."