정부가 21일 발표한 1인당 최고 8억원이 넘는 강남권 재건축 초과이익환수 부담금 시뮬레이션(모의실험) 결과는 이 지역 재건축 단지들을 압박하겠다는 강한 시그널로 해석된다.
부담금이 애초 예상됐던 수준을 훨씬 웃돌면서, 재건축 초기 단계인 단지들은 사업을 추진하기 어려워졌기 때문이다.
그러나 정부가 환수금 부과 근거를 뚜렷하게 밝히지 않은 데다, 환수제를 둘러싼 위헌·형평성 문제도 여전히 남아있어 논란이 이어질 것으로 보인다.
◆ 최고 8억원 세금 폭탄…강남권 재건축 '옥죄기'
재건축 초과이익 환수제가 올해 부활하면서 서울 강남·서초·송파·강동구 등 강남 4구 15개 단지의 조합원 1인당 부담금은 평균 4억3900만원, 최고 8억4000만원이 될 것으로 국토부는 추산했다. 국토부가 구체적인 단지명을 밝히진 않았지만, 서초구 반포주공1단지 3주구와 송파구 잠실주공 5단지, 강남구 은마아파트 등이 포함된 것으로 알려졌다.
그동안 개발이익이 큰 서초구 반포주공1단지 등 강남권 재건축 저층 단지들이 자체 감정평가사를 통해 추산해본 부담금은 1인당 3억~4억원 수준일 것으로 예상됐다. 하지만 실제로는 두 배가 넘는 금액이 부과될 것으로 예상되면서 시장 충격이 생각보다 클 것으로 보인다.
부담금이 더 커질 가능성도 배제할 수 없다. 국토부 관계자는 "이번 부담금 계산은 지금 시점에서 진행한 시뮬레이션 결과라 재건축 아파트값 상승이 계속될 경우 부담금 액수가 더 커질 것"이라고 말했다.
세금 부담이 크게 느는 만큼 재건축에 반발하는 조합원들이 생겨나 사업 추진 동력을 잃는 단지들이 나올 것으로 보인다. 웬만한 단지들은 서울 중소형 아파트값 한 채 수준의 부담금을 내야 하고, 그보다 개발이익이 많더라도 최대 절반 정도를 세금으로 내야 해서다.
이 때문에 정부가 현재 시점에서 부담금 모의실험 결과를 발표한 것은 최근 집값 상승의 근원지를 강남권 재건축으로 보고, 시행 중이거나 예고된 여러 조치들과 더불어 강남권 재건축 단지를 전방위적으로 옥죄기 위한 차원이라고 업계는 해석하고 있다.
지난해 '8·2 부동산 대책'으로 조합설립 이후 재건축 단지들은 조합원 지위 양도가 제한돼 거래가 사실상 막힌 상태고, 민간택지 분양가 상한제도 예고돼 있어 재건축 일반분양가를 높게 산정해 수익률을 끌어올리기도 쉽지 않을 전망이다.
게다가 최근 김현미 국토부 장관이 재건축 연한을 현재 준공 후 30년에서 40년으로 늘리고 사업 첫 단계인 안전진단을 강화하겠다는 입장도 밝힌 상태다. 여기에 부담금까지 수억원으로 늘어나면 사실상 재건축 사업은 당분간 발목이 잡힐 수밖에 없다.
박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 "재건축을 대상으로 여러 겹의 족쇄를 채운 것"이라면서 "정부가 재건축 아파트값과 일반아파트 매매가가 동조화하는 경향이 강하다고 보고, 재건축을 집중적으로 규제하면 전체적인 집값도 안정될 것으로 판단하고 있는 것"이라고 말했다.
◆ '겁주기' 충격효과 문제…위헌·형평성 논란 여전
그러나 정부가 환수금 부과 근거를 뚜렷하게 밝히지 않았다는 점은 논란이 될 것으로 보인다. 재건축 초과이익 환수금 부과 계산식이 아직 뚜렷하게 정리되지 않은 상황에서 겁을 주는 식으로 시장에 충격 효과를 주는 것은 문제가 있다는 지적이다.
현재 재건축 부담금은 재건축 사업이 끝날 때까지 오른 집값 가운데 개발비용과 해당 지역 평균 집값 상승분을 뺀 금액에 최저 10%, 최대 50%까지 부담금을 부과한다. 이 경우 부담금은 지자체가 재건축 조합에 총 금액을 부과하는 방식으로, 조합원들이 개별적으로 얻은 시세차익은 고려되지 않는다. 오래전부터 살던 집이 재건축된 실수요자가 높은 부담금을 물게 되고, 최근 구입한 사람은 시세차익이 적은데도 과도한 세금을 무는 문제가 생기게 된다.
이에 따라 위헌 논란도 커질 것으로 보인다. 이미 용산구 한남동 한남연립 재건축 조합이 지난 2012년 행정법원에 '재건축 초과이익 환수부담금 부과처분 취소청구 소송'을 제기했다가 패소한 뒤 헌법재판소에 헌법소원 심판을 청구해 헌재 판결을 기다리고 있다. 최근에는 잠실주공 5단지 재건축 조합이 헌법소원 사건을 수임할 법무법인을 모집하는 등 소송에 나섰다.
형평성 논란도 이어질 전망이다. 부담금은 재건축에만 부과되고 재개발 등 다른 개발사업에는 별도로 부과되지 않기 때문이다. 정비업계 관계자는 "뉴타운 구역 안에 있는 단독·다가구 주택이나 초과이익 환수제를 피해 공급된 새 아파트의 희소성이 더 두드러지는 '풍선효과'가 나타날 수 있다"고 말했다.