그동안 투자자가 몰렸던 수익형 부동산의 내년 전망이 불투명하다.
대출금리 인상과 입주물량 과잉은 물론 부동산 임대업자 여신심사 가이드라인 적용으로 대출 조건이 까다로워지며 수익률 기대도 예전만 못하다.
수익형 부동산의 대표 주자인 오피스텔은 정부 부동산 규제의 타깃이 됐다. 정부는 8·2 부동산 대책을 통해 투기과열지구·조정대상지역 오피스텔 분양권을 소유권 이전 등기 때까지 전매하지 못하도록 했다. 오피스텔은 그동안 전매제한이 없어 유망 지역의 경우 청약 당첨 이후 바로 웃돈이 붙어 매매가 이뤄졌다. 자연스레 단기 시세차익을 노린 투자 수요도 많이 몰렸다.
수익률도 떨어지고 있다. KB국민은행 부동산에 따르면 서울 오피스텔 임대수익률은 지난 11월 기준으로 평균 4.89%를 기록해 올해 4월 이후 계속 하락하고 있다. 시중은행 예·적금 금리보다 높긴 하지만 대출금리가 오르고 있고 입주 물량이 넘친다는 악재가 있어 수익률이 계속 떨어질 것이라는 분석이 많다. 부동산114에 따르면 내년 전국에 입주하는 오피스텔은 총 7만2666실이다. 2017년보다 45.94% 늘어난 물량으로 2004년(9만286실) 이후 가장 많다.
선주희 부동산114 연구원은 “전매 제한이 강화되면서 단기간에 시세 차익을 얻을 수 있는 단지보다 입지 여건상 임대수익 창출이 유리한 곳으로 수요가 몰리는 양극화가 더 뚜렷해질 것으로 전망한다”고 말했다.
상가 역시 정부규제로 투자 전망이 밝지 않다. 올해 공급된 243개 상가의 총 점포 수는 1만4367개로, 점포 수가 가장 많았던 2015년(1만3045개)보다 10%가량 많았다. 2017년 공급된 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 2845만원으로 최근 8년 중 가장 높았다.
하지만 정부는 10·24 가계부채종합대책을 통해 부동산 임대업자의 상환능력 심사 때 임대업 이자상환비율(RTI)을 산출해 참고지표로 운영하기로 했다. 임대업자가 대출을 받을 때 연간 임대소득이 대출이자보다 많아야 대출이 승인되는 것이다. 내년 3월부터 은행권에 도입될 예정인데, 투자자들의 자금 부담이 커져 수요도 줄 것으로 보인다
김민영 부동산114 선임연구원은 “내년 상가 분양을 염두에 둔 투자자라면 최대한 보수적으로 알아볼 필요가 있다”며 “대출 심사가 까다로워지고 투자수요의 자금 융통이 어려워질 경우 상가 시장이 위축될 가능성이 있다”고 말했다.
부동산 업계는 대안 찾기에 나섰다. 지식산업센터와 생활형숙박시설 등 기존 오피스텔과 상가 등의 수익형 부동산을 대체할 수 있는 상품 공급에 나서고 있다. 분양권 전매 규제를 피할 수 있어 투자자의 관심도 많다.
현대산업개발이 경기 남양주 별내지구에 11월 분양한 생활형 숙박시설 ‘별내역 아이파크 스위트’는 8.74대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 대우건설도 인천 송도에 생활형숙박시설인 ‘송도 랜드마크 푸르지오 시티’를 이달 공급할 예정이다. SK건설과 태영건설, 금강주택 등은 최근 지식산업센터를 잇따라 선보이고 있다.