미국 워싱턴의 나사(NASA·미국항공우주국) 본사 빌딩, 호주 캔버라 중심가의 교육부 빌딩, 서울 강남의 대형 로펌 빌딩…

'부동산펀드'의 인기가 치솟고 있다. 공모 펀드들이 잇달아 선보이면서 투자자들의 관심이 뜨겁다. 올 들어 공모한 부동산펀드들이 완판 행진을 이어가는 중이다. 미래에셋자산운용이 내놓은 '미래에셋맵스 호주부동산 공모펀드'는 투자자들의 반응이 뜨거워 이틀 만에 완판 됐다. 최소 가입액이 500만원이었는데 모집 한도 1375억원을 꽉 채웠다.

미국항공우주국(NASA) 본사 빌딩에 투자하는 하나자산운용의 '하나나사부동산투자신탁1호', 이지스자산운용의 서울 강남 '바른빌딩펀드'도 완판 됐다. 대부분 1000억원대의 공모 펀드인데 "이틀이 멀다 하고 완판" "나온다는 말만 들어도 돈이 몰린다"는 말이 나올 정도다. 안정적인 중수익을 기대할 수 있다는 점이 투자자들의 눈길을 끄는 매력 포인트다. 7개의 문답으로 부동산펀드에 대한 궁금증을 풀어본다.

부동산펀드 시장 규모는?

국내 공모 및 사모 부동산펀드 규모(설정액 기준)는 2014년 29조원에서 지난해에는 45조원을 넘어섰다. 올 들어 4월 3일까지는 49조2797억원에 달해 50조원에 육박한다. 이 가운데 1조6269억원만 공모 펀드이고, 나머지는 모두 사모(49인 미만)펀드다. 사모 위주였던 부동산펀드는 지난해부터 공모 펀드가 늘어나는 추세다. 또 국내 부동산 시장을 벗어나 해외 부동산을 투자 대상으로 하는 펀드의 비중이 갈수록 커지는 중이다. 2014년 28%였는데, 올 4월 기준으로 보면 48%에 달한다.

부동산펀드의 인기 비결은

저금리 시대가 장기화, 고착화되면서 부동산 등 대체 자산에 대한 투자가 활성화됐다. 평균 5~7%대의 임대 소득을 기대할 수 있고, 빌딩을 매각할 경우 차익도 얻을 수 있다는 장점이 부각됐다. 미국 나사 본사 빌딩에 투자한 부동산펀드의 경우 기대 수익률이 연 6.7%다.

공모 부동산펀드가 늘어나는 이유

부동산펀드는 초기 자금이 커서 그동안 기관 투자자들의 전유물처럼 여겨졌지만, 새로운 투자처를 찾는 투자자들의 요구에 맞춰 공모 펀드가 속속 등장하는 모습이다. 사모 부동산펀드 최소 투자액은 1억원 안팎인 경우가 대부분이지만, 공모의 경우는 500만~1000만원 정도로 낮춰 개인 투자자들의 관심을 끌고 있다. 이지스자산운용이 대형 로펌이 10년간 장기 임차할 예정인 서울 강남 바른빌딩을 투자 대상으로 내놓은 부동산펀드는 최소 투자액이 100만원이었다.

어떻게 투자하나

부동산펀드는 사전에 정한 목표 금액을 채우면 판매가 중단된다. 일반 펀드처럼 수시로 가입할 수는 없다. 최소 가입액이 정해져 있는 경우가 대부분이다. 이런 차이만 제외하면 증권사 등에서 가입하는 일반 펀드와 차이가 없다. 5년 이상의 투자 기간에 환매를 할 수 없는 것이 일반적이다. 거래소에 상장돼 주식처럼 매매는 가능하다.

부동산펀드의 투자 위험은

투자 대상 부동산 매각이 순조롭지 못해 매각 가격이 예상 가격보다 낮아질 경우다. 매각 시점의 부동산 시장 상황에 따라서 예상보다 낮은 가격에 팔릴 경우 투자 수익률이 떨어지게 된다. 부동산펀드에서 주로 투자하는 대형 상업용 부동산의 경우 경기나 금리 등 경제 상황에 따라 임대료, 공실률 등이 영향을 받는다. 투자 기간에는 안정적인 수익을 보장받을 수 있지만, 주식형 상품과 달리 고수익을 기대하기는 어렵다는 것도 생각해야 한다.

해외 부동산펀드가 각광받는 이유

해외 부동산 시장은 상업용 부동산 시장의 거래 규모가 국내보다 크고 정형화되어 있고, 임차 구조, 계약 방식 등이 다양하다. 다양한 투자가 가능하다는 얘기다. 또 글로벌 기업이나 해외 정부 기관 등이 장기 임차할 예정인 해외 주요 도시의 랜드마크급 대형 빌딩에 대한 투자라 인기몰이를 하는 점도 있다.

해외 부동산펀드의 약점은

가장 큰 리스크는 환율이다. 대부분의 공모 해외 부동산펀드는 환헤지를 하지 않고 있다. 환율 등락의 영향을 받는다. 미국 나사 본사 빌딩에 투자하는 부동산펀드의 경우 투자 자산의 50%를 환헤지했는데 이런 경우는 드물다. 해외 부동산펀드 일부는 투자위험등급이 1·2등급(매우 높은 위험·높은 위험)인데도 지나치게 낙관적으로 전망한다는 지적도 나온다.