올해 뜨거웠던 상가시장 인기는 내년까지 이어질 전망이다. 마땅한 투자처를 찾기 힘든 중장년층과 은퇴자들이 저금리에 상가 투자에 관심을 갖고 있기 때문이다.
상가에 투자할 때는 임대 소득만을 고려해선 안되고 건물 가격 상승(자본수익)도 고려해야 한다. 정책 변수도 남아 있다. 큰 변수가 될 정책은 권리금 보호다. 전문가들은 상권 분석과 건물 임차 상점을 고려해 투자해야 실패가 없다고 조언한다.
◆ 올해 뜨거웠던 상가, 내년에도 올해와 비슷
지난 10월 롯데건설이 서울시 중구 순화동에 분양한 '덕수궁 롯데캐슬'의 상가 '뜨락' 점포 56개 모집에 총 1793명이 몰렸다. 평균 경쟁률만 32대 1로 높게 나타났다. 올 상반기 분양한 송파와이즈더샵 상가도 1주일만에 마감되기도 했다.
경매시장에서도 상가는 인기를 끌고 있다. 지난달 기준으로 서울 근린상가 낙찰가율은 92.14%를 기록하기도 했다. 아파트 단지 상가도 낙찰가율이 83.63%에 달했다. 근린상가와 아파트 상가 외에도 일반 상가 역시 낙찰가율이 70%에 육박했다.
중장년층과 은퇴자들 돈이 상대적으로 낮은 가격에 상가를 매입할 수 있는 신규분양과 경매시장에 몰린 것으로 분석된다. 다만 내년 상가 시장에서는 올해와는 달리 신규 상가 분양 시장이 다소 어려울 수 있다는 전망도 나온다. 신규 시장에 거품이 끼면서 하반기 조정되는 모습이 나타났는데, 내년 시행되는 임차인권리금보호 제도가 시장 변수로 작용하면 심리적으로 위축될 수 있다.
고준석 신한은행 청담역지점장은 "시중 금리만으로 생활을 유지하기 어려워진 상황인만큼 내년 상가 시장 역시 올해만큼 인기를 끌 것으로 보고있다"며 "다만 상가 신규분양은 상권 형성이 어떻게 이뤄질지 모른다는 특징이 있어 접근에 주의가 필요하다"고 말했다.
◆ 임대·자본수익 함께 살펴야… 권리금 보호 개정안 변수
신규 분양 상가에는 상권 형성 미지수라는 투자위험과 함께 거품이 낄 가능성이 있다. 특히 위례신도시와 같은 택지지구 내 신규 분양 시장은 신중하게 접근해야 한다. 판교 테크노밸리 조성사업 당시 신규 시장은 분양가가 3.3㎡ 당 최고 1억원까지 오르기도 했지만 최근에는 5000만원 아래로 낮아졌다.
이외에도 투자자가 간과하기 쉬운 것이 자본수익이다. 자본수익은 건물 가격이 올라 얻을 수 있는 시세차익이다. 5년 가량의 투자기간을 두고 봤을 때는 임대 수익률보다 자본수익이 중요해진다. 따라서 단순히 연 임대수익률이 7% 이상이라는 말에 현혹되기 보다 임대수익률이 낮더라도 가격이 오를만한 상가를 매입하는 것이 좋다.
내년 상가시장에서 가장 큰 변수가 될 정책은 권리금 보호다. 정부는 내년에 상가건물임대차보호법 개정안이 시행을 목표로 하고 있다. 모든 임차인이 5년간 계약갱신청구권을 갖게된다. 임차인 권리금도 법으로 규정한다. 표준계약서에는 권리금이 명시된다. 임차인 권리금 보호법이 시작되면 상가시장에서 매각하는 주인이 늘어날 가능성이 있다. 임차인 권리금을 보장해줘야 하는 부담이 있기 때문이다. 이와 함께 상가 매입자가 해당 법을 이유로 매입가격 인하를 요구하는 힘겨루기가 이뤄질 가능성도 있다.
따라서 매각가격이 낮아질 가능성이 있는 만큼 대출받아 투자한 투자자는 위험하다. 고준석 신한은행 청담역지점장은 "신규 투자에 나서는 사람은 기존에 자리잡힌 상권에 진입하는 것이 좋다"며 "대학가, 주요 사무지역, 관광지역 상권은 수익률이 낮더라도 건물 매각가가 쉽게 떨어지진 않는다"고 말했다.
지방 시장에서는 기존 유명 관광지, 산업단지 외에 수요가 받쳐주지 않은 곳은 다소 수익률이 낮아질 수도 있다. 내년도 정책이 내수경기 활성화에 초점이 맞춰져 시장 회복세가 보이더라도 무리한 투자는 피하는 것이 좋다.