서초동에 건물을 가진 김모씨는 3년 전 자신의 건물 1층에 월 1000만원에 보증금 3억원으로 임대차계약을 맺었다.

그런데 임차인 박모씨는 자신의 보증금이 3억원이나 돼 불안하다며 보증금에 대한 전세권을 설정을 요구했다. 박씨는 전세권 설정비용도 자신이 부담하겠다고 말했다. 김씨는 최근 건물 임차인 찾기가 쉽지 않아 고민 끝에 그렇게 해주기로 했다.

그러나 임차인이 월세를 밀리기 시작했다. 김씨는 임차인을 내보내는 것보다 보증금을 다 소진할 때까지 기다렸다 내보내야겠다는 생각으로 사안을 방치했다.

문제는 김씨를 상대로 법원에서 문서가 날라왔다. 전세금 보증금을 임차인의 채권자라는 사람이 압류하여 추심명령을 받았다며 3억원을 전부 임차인의 채권자에게 지급하라는 내용이었다.

김씨는 보증금 3억원은 이미 밀린 임대료로 들어가 모두 소진되었음에도 채권자라는 사람한테 보증금을 물어줘야 할 상황에 처했다.

대법원 판례를 보면 임대차보증금을 담보로 원하는 임차인의 희망에 따라 전세권설정등기가 이뤄지면, 다른 채권자에 의해 전세권부 채권(가)압류 되도 임대인의 차임(물건을 빌려 사용한 것의 보상으로 지불하는 사용수익의 대가) 공제주장은 받아들여지지 않는다.

다만 전세권 등기를 신청하면서 이 전세권이 실질은 전세가 아닌 임대료를 지급하는 임대차계약임을 등기하였다면 나중에 압류 및 추심명령이 있더라도 임대인은 임차인의 채권자에 대해 차임공제를 주장할 수 있다.

이봄 법무법인 대지 변호사는 "임차인의 보증금을 보전해주기 위해 전세권 설정을 해주면 안 된다"며 "만약에 해준다고 하면 반드시 2기 이상 연체 시 임대차계약을 해지하고 집행해서 내보내는 것이 바람직하다"고 말했다.