'100% 고수익을 보장하는 투자 비법', '절대 손해 안 보는 필승 전략'.
부동산 시장에서 속칭 '대박 투자 전략'이 홍수처럼 쏟아지는 시대다. "나만 믿고 이것만 따르면 된다"며 '묻지마 투자'를 권하기도 한다. '이럴 땐 이렇게, 저럴 땐 저렇게…' 식으로 줄줄이 이어지는 수십 가지 원칙 앞에 투자자들은 맥이 탁 풀린다.
다음 달 3~4일 열리는 2014 대한민국 부동산 트렌드쇼의 '전문가 궁금타파' 세션에 참석하는 '부동산 고수(高手)' 4명에게 거두절미하고 물었다. "부동산 투자에서 반드시 지켜야 할 단 하나의 원칙이 무엇이라고 생각하는가."
경매 전문가인 이영진 이웰에셋 대표, 부동산 시장의 대표 여성 컨설턴트인 김혜현 렌트라이프 대표와 김우희 저스트알 대표, 전원주택 전문 칼럼니스트 박인호씨의 대답은 한곳에서 일치했다. '꼼꼼한 현장 조사'. 운동화 뒤축이 닳을 정도로 땀 흘려 발품을 팔아야 손해 보지 않고, 남들이 지나친 '보물'을 발견하는 행운도 잡을 수 있다는 것이다.
◇"대충 훑어보면 나중에 큰돈 들어간다"
이영진 대표는 "물건 선정부터 권리 분석, 현장 조사, 적정 입찰가 산정과 입찰, 명도(明渡)에 이르는 경매 전 과정에서 철저한 현장 조사의 중요성은 아무리 강조해도 지나침이 없다"고 말했다.
"부동산 시장이 달아오르면서 일단 낙찰부터 받고 보자는 투자자가 늘고 있습니다. 기대 심리가 조급증을 부채질하는 겁니다. 놓치기 아까운 물건이다 싶으면 가슴이 마구 뛰지요. 그럴수록 차근차근 현장 조사를 벌여야 투자 함정을 피할 수 있습니다."
이 대표는 "경매 물건의 숨은 하자나 권리·임대차 문제를 발견하고 감정 평가액의 적정성을 확인하는 데 '왕도(王道)'는 없다"고 했다. 그는 "감(感)에 의존한 입찰가 선정은 필패(必敗)의 지름길"이라며 "발품, 손품을 팔아 주변의 거래 시세와 급매물 가격, 평균 낙찰가율 등 경매 통계를 따져봐야 한다"고 말했다.
이 대표는 "건물 외관이 번듯하다고 대충 훑어보는 경우가 의외로 많은데 지하실부터 옥상 구석구석까지 이 잡듯이 살펴봐야 한다"고 말했다.
"낙찰의 기쁨은 잠시입니다. 나중에 큰돈 들여 보수해야 할 부분이 발견돼 한숨 쉬는 투자자가 적지 않습니다."
그는 "불법 증·개축으로 용도를 변경하거나 구조가 바뀐 부분에 대해 나중에 원상 회복 명령과 함께 이행강제금을 물리는 경우가 많다"며 "건축물 대장과 다른 부분이 있는지 일일이 짚어가며 확인해야 한다"고 말했다.
부동산 임대 전문 정보회사인 렌트라이프의 김혜현 대표는 "저(低)성장·저금리·고령화 시대가 가속화되면서 수익형 임대 부동산에 대한 관심이 부쩍 늘고 있다"며 "투자자들은 먼저 '대박 환상'부터 깨야 한다"고 강조했다.
"수익형 부동산 투자의 핵심은 안정성입니다. '연간 몇 %의 수익을 보장한다'는 달콤한 약속이 많지만 직접 발품을 팔아 주변의 임대료와 따져 비교해 보면 대부분 사기라는 사실이 드러납니다."
김 대표는 "건물이나 상가의 경우 공실률(空室率)을 반드시 확인해야 한다"며 "월세가 잘 나오는 물건이 나중에 팔 때도 인기가 높고 제값을 받는다"고 말했다.
◇"한겨울·장마 때 부동산 민얼굴 드러나"
전원주택 칼럼니스트인 박인호씨는 "노후를 보낼 평생 거처로 전원주택을 선택하는 실수요자가 많은 만큼 입지와 접근성, 편의성을 철저히 따져봐야 한다"고 말했다.
"멋진 경치에 반해서 강이나 계곡 근처 외진 곳을 덜컥 선택하는 분이 많은데, 한두 해를 버티지 못합니다. 전원 매너리즘에 빠지기 때문이죠."
박씨는 "한겨울이나 장마철에 둘러봐야 혹한기 일조량이나 자연재해 여부 같은 전원주택의 민얼굴을 볼 수 있다"고 강조했다. 봄·가을에 나가는 현장조사는 나들이에 불과하다는 것. 그는 "확실한 현장 조사 없이 계약한 전원주택은 손해만 남길 뿐"이라고 지적했다.
김우희 저스트알 대표는 "공실률이 낮고 양질(良質)의 세입자가 있는 빌딩을 찾으려면 발바닥에 굳은살 박이도록 발품을 팔아야 한다"고 말했다.
"투자를 고려하는 관심 지역에 어떤 기업들이 들어오고 나가는지, 이들과 공생(共生)하는 중견·중소기업은 어디에 사무실을 얻고 있는지를 확실히 파악하고 있어야 합니다. 좋은 부동산을 고르는 안목(眼目)은 땀 흘려 내 발로 걷고 뛰어야 길러집니다."