Q: 새로 분양받은 아파트의 입주 예정일이 다가오고 있습니다. 현재 살고 있는 주택은 시가 6억원 상당으로 양도세 부과 대상은 아닙니다. 증여세 부담이 크지 않다면 가급적 자녀에게 물려주려고 합니다. 세금을 가장 아끼면서 집을 자녀에게 넘겨 줄 방법은 무엇일까요.
A: 일단 보유한 주택을 자녀에게 '무상 증여'로 넘겨주면 시가 6억원을 기준으로 증여 재산이 평가됩니다. 자녀는 약 1억원((증여 재산 액수 6억원―증여 공제 5000만원)×세율 30%―누진 공제 6000만원)에 상당하는 증여세를 부담해야만 합니다.
그런데 자녀가 집에 대한 대가를 일부라도 지급할 능력이 있다고 한다면 매매 계약을 통해 실제 대가를 지급하고 재산을 넘겨받는 방법을 고려해 봄직 합니다. 이 경우에도 세금을 아예 안 내는 것은 아닙니다. 시가보다 낮은 대가(보유 예금 등)를 지불하고 부모 자식 간에 주택 매매 거래가 이뤄지면 시가와 지불한 돈의 차액만큼의 경제적 이익이 부모로부터 자녀에게 무상 이전되는 효과가 발생합니다. 세법은 증여뿐만 아니라 매매 계약으로 재산이 이전될 경우에 이처럼 시가보다 적은 돈을 지불하고 얻은 이익에 대해서도 증여세를 과세하는 규정을 두고 있습니다.
이 경우 싸게 집을 사서 얻은 이익에 따른 세법상의 증여 재산 액수는 시가와 실제 지불한 돈의 차액이 전부는 아닙니다. 그 차액에서 '시가의 30%'와 '3억원' 중 적은 금액을 뺀 금액으로 평가(시가―실제 지불한 금액―'시가의 30% 혹은 3억원')됩니다. 이렇게 되면 일반 증여에 비해 최대 3억원까지 증여 재산 액수가 줄어들어 절세에 유리할 수 있습니다.
예를 들어 보지요. 자녀가 자금 출처가 분명한 2억원(본인 전세보증금 혹은 예금)을 대가로 지급하고 시가 6억원 주택을 매매로 취득한다고 가정해 보겠습니다. 자녀가 부모로부터 얻은 실제 이익은 4억(시가―대가)이지만 증여세를 매기는 기준 금액인 세법상 증여 재산 가액은 그 차액에서 주택 시가의 30%(6억×30%=1억8000만원)와 3억원 중 적은 금액을 추가로 빼고 난 금액(2억2000만원)으로 낮게 산정됩니다. 이 경우 증여세 부담액은 주택 전부를 증여받는 경우의 4분의 1 수준인 2400만원으로 줄어듭니다.
양도세가 비과세되는 재산이라면 자녀가 대가를 일부라도 지급하고 집을 사는 형식을 취한다면 세금을 절약할 수 있습니다. 단 양도소득세가 과세되는 재산이라면 저가(低價) 매매 여부와 상관없이 시가를 기준으로 양도소득세를 계산하기 때문에 전부 증여하는 경우보다 오히려 세금을 더 내야 할 경우가 생길 수 있으니 유의해야 합니다.