지난달 26일 정부가 발표한 임대차시장 선진화 방안에 따라 오는 4월부터 전세자금 대출이 제한된다. 주택기금에서 지원하는 전세자금 대출은 보증금 3억원 이하로 줄어든다. 시중 은행 전세대출에 대한 공적보증 지원도 보증금 4억원 이상은 보증을 중단키로 했다.

조선비즈가 부동산114에 의뢰해 85㎡이하 보증금 4억원 이하 아파트를 학군과 역세권을 고려해 전세로 들어갈만한 아파트를 추려봤다. 서울 내 주요 학군인 강남구 대치동, 노원구 중계동, 양천구 목동 일대 아파트로 구성됐다. 강남구 대치동 일대에는 3억원 이하 전세 아파트는 없었다.

부동산 전문가는 최근 전세가율이 상승해 보증금 반환이 어려울 수 있으므로 주의가 필요하다고 충고했다. 소득규모에 따라 전세비용이 과도한 것은 아닌지 따져보고 보증금 관련 대출을 적게 받을수록 좋다고도 설명했다.

◆ 대치동 4억원 미만 전세는 3개단지뿐… 3억원 미만 전세는 노원 중계동에 많아

강남구 대치동 아파트는 대치현대, 은마, 효성 아파트가 4억원 미만 보증금으로 들어갈 수 있었다. 보증금 3억원 이하 아파트는 없었다. 모두 대치동 학원가와 가까우며 지하철 3호선 대치역과 분당선 한티역이 가깝다.

대치현대아파트는 전용면적 59.8㎡ 전세 보증금이 3억9500만원으로 조성돼있다. 이아파트는 1999년 입주했으며 총 630가구 규모다. 은마아파트 76.8㎡는 3억7500만원으로 1979년 입주했으며 총4424가구 규모로 구성됐다. 은마아파트는 3호선 학여울 역과도 가깝다. 효성아파트는 1999년 입주한 아파트로 전용면적 60㎡가 전세보증금 3억6500만원으로 조사됐다. 총 83가구로 구성돼있다.

노원구 중계동 일대 아파트는 85㎡ 아파트를 보증금 3억원 미만으로도 들어갈 수 있었다. 중계주공 4단지 아파트는 전용면적 84.7㎡를 2억6500만원에 전세로 구할 수 있다. 은행사거리 인근으로 1991년 입주한 아파트다. 총 690가구 규모로 상계역이 가깝다. 7호선 하계역과 중계역이 가깝고 은행사거리 학원가로 접근이 좋은 아파트는 롯데·경남·상아 아파트였다. 전세 보증금은 2억8000만원대다. 모두 1989년에 입주한 아파트다. 롯데아파트는 570가구 경남·상아 아파트는 660가구 규모다.

양천구 목동은 목동역, 오목교에서 가깝고 전용면적 85㎡인 아파트는 3억원이 넘었다. 대림2차아파트는 전용면적 84.8㎡가 전세보증금 3억7500만원으로 나타났다. 1994년 입주한 이 아파트는262가구로 구성돼있다. 목동역과 오목교 사이에 형성된 학원가와도 가깝다. 대원칸타빌1차는 전용면적 81.2㎡가 전세보증금 3억6500만원으로 형성됐다. 2001년 입주를 시작했으며154가구로 이뤄졌다.

전용면적 85㎡3억원 미만인 목동 아파트는 건영아파트와 신한이모르젠이 있다. 목동학원가와는 다소 거리가 있지만 역세권인 곳이다. 시세는 각각 2억1000만원, 2억4000만원으로 형성됐다. 건영아파트는 1994년에 지어졌으며 9호선 염창역과 가깝다. 신한이모르젠은 2006년 지어진 104가구 규모로 9호선 염창역 및 신목동역과가깝다.

◆ "전세가율 높아져 보증금 반환 안전장치 필수… 대출은 적을수록 좋아"

부동산 전문가는 보증금 반환 안전장치 마련해야 한다고 충고했다. 최근 전세가율이 높아지고 집주인이 주택담보대출을 받은 깡통전세도 늘고 있기 때문이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "전세집이 대출을 끼고 있는지 꼭 알아봐야 하며 비용이 들더라도 대한주택보증의 전세금보증 반환상품에 가입하는 것이 좋다"고 조언했다.

전세금 대출 수요자는 금리인상도 고려해야 한다. 4월부터 대출보증에 대한 규모가 축소되면서 전세대출 금리도 높아질 전망이다. 업계에서는 0.4~0.5% 포인트가량 올라갈 것으로 보고있다. 본인 소득에 맞춰 전세 보증금에 대한 대출 규모를 조절해 이자에 대한 월지출 부담을 고려해야 한다.

박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 "전세 보증금 대출규모를 적절히 조절하지 않으면 월세로 들어가는 것보다 나쁠 수 있다"며 "전세금 마련시 가급적이면 대출은 적게 받을수록 좋다"고 말했다.

전세금 대출을 받아 규모가 큰 아파트에 들어갈 거라면 매매를 고려해보는 것도 좋다는 의견도 있었다. 함영진 센터장은 "전세금과 비슷한 가격대의 주택을 알아보고 정부의 디딤돌 대출과 같은 저금리 상품으로 매매하는 것도 방법"이라고 설명했다.