앞으로 기하급수적으로 늘어날 노후 아파트를 정비하기 위해 새로운 뉴타운 모델을 도입해야 한다는 지적이 나왔다.
9일 한국건설산업연구원이 발표한 보고서에 따르면 지은 지 30년 이상 돼 재건축 정비가 필요한 노후 아파트는 10년 뒤인 2022년에 200만가구를 돌파할 전망이다.
노후 아파트수는 2010년 기준 12만3000가구에 불과했지만 1990년대 초반에 지어진 대규모 신도시 아파트가 쏟아져 나오는 2020년 이후 폭발적으로 증가하게 되는 것이다.
문제는 재정비 대상인 아파트 수가 급증하는데 반해 부동산 경기침체의 장기화로 집주인들이 재건축이나 리모델링 비용을 마련하기 어려워졌다는 점이다.
지금까지는 주택을 재건축하면 부동산 가격이 크게 올라 개발이익으로 재건축 비용을 충당할 수 있었지만, 갈수록 집값 상승에 대한 기대감이 낮아지고 있어 앞으로는 개발이익을 기대하고 재건축을 추진하기 어려워졌기 때문이다.
특히 과거 재건축이 진행된 단지들은 저밀도로 지어져 개발이익이 생길 여지가 컸지만, 현재 노후화가 진행중인 재건축 추진 예정 단지들은 고밀도로 지어져 현재 용적률 등 건축 규제 사항들을 고려하면 수익성이 낮아 정비사업을 진행하기 어려운 점도 한몫한다.
건산연 조사결과 2012년 현재 서울 시내 재정비 사업지구의 가구당 평균 추가부담금은 1억3000만~2억원으로, 은퇴 생활자의 8~10년치 최소 생활자금에 육박한다.
보고서를 작성한 김현아 건산연 연구위원은 “낡은 단독주택을 중대형 위주의 고급 아파트로 교체한 ‘뉴타운 1.0’, 커뮤니티 보존과 세입자 보호 등을 보완한 ‘뉴타운 2.0’, 시대를 넘어 대규모 노후 아파트를 대상으로 한 ‘뉴타운 3.0’ 모델을 도입해야 한다”고 주장했다.
그가 제시한 뉴타운 3.0 모델의 골자는 아파트 소유자들이 재정비 후 보유 면적을 축소하고 남는 지분을 팔거나 임대주택으로 공급해 공사비를 내는 ‘지분총량제’의 도입이다. 김 연구위원은 또 추가부담금에 대한 대출금을 장기 분납 형태로 갚을 수 있도록 하고, 기존 집주인이 소유권을 주택연금 등에 매각해 재정비 후 임대로 거주할 수 있도록 허용하는 방안도 함께 제안했다.
김 연구위원은 “앞으로 노후 아파트 정비사업의의 가장 현실적인 문제는 지불능력이 떨어지는 고령 가구들이 어떻게 추가비용을 부담케 할 것인가에 달려 있다”고 말했다.