"한국토지주택공사(LH)가 최근 아산 신도시 토지보상을 선착순 보상으로 진행하다 논란이 일자 전액 보상으로 바꾼 데 이어 이번에는 보상금을 채권으로 지급해 토지주들의 반발을 사고 있다"

아산신도시 2단계 1사업지구 보상과 관련한 기사의 일부이다. 기사 내용처럼 한국토지주택공사나 각 지방자치공사 등은 땅 임자로부터 공익사업을 위해 토지를 살 경우 이에 따른 보상을 현금이나 채권으로 할 수 있다. 현금 보상이 원칙이나 예산 등의 문제가 있을 경우 채권으로 지급하는 것이다.

토지보상채권이란 국가나 지방자치단체, 그 밖에 대통령령으로 정해진 공공기관이 공익사업(택지 개발, 산업단지 개발 등)을 위해 토지를 매입할 때 토지의 주인에게 보상하는 채권이다. 채권의 분류상 특수채(공사채)로 분류되며 보통 3년이나 5년 만기가 주를 이룬다. 발행금리는 5개 시중은행의 동일 만기의 정기예금 금리수준으로 정해지고 3개월마다 이자를 지급하는 이표 지급 방식이다. 발행은 보통 매달 말일에 하고, 월별로 발행한다.

일반적으로 토지보상금은 현지인에게는 전액 현금 보상을 원칙으로 한다. 그러나 부재(不在)지주(그 땅에서 살고 있지 않는 땅주인)에게는 1억원까지만 현금 지급되고 그 초과분은 토지보상채권으로 지급한다. 현지인도 채권으로 보상받을 수 있는데 이럴 경우 양도소득세 감면 혜택이 늘어난다.

토지보상채권을 받을 경우, 이를 받는 즉시 현금화할 수 있다. 그러나 이를 대행해주는 증권사들은 할인해서 현금화시켜 준다. 특정 지역에 토지보상금이 풀린다는 소식에 증권사들이 앞다투어 할인율을 깎아주겠다며 나서는 것도 이런 자금을 유치하기 위한 전략이다. 실제로 증권사들의 영업방법은 개인들에게 좀 더 큰 폭의 할인율을 적용해서 채권을 사고 이를 다시 금융기관들 간에 이뤄지는 채권 유통시장에서 거래시킴으로써 그 사이에서의 차익을 얻는 식이다. 예를 들어 개인에게는 10%의 할인을 적용해 채권을 샀다면 채권 유통시장에서는 5% 정도로 할인해서 거래해 그 차액을 얻어낸다. 따라서 증권사마다 할인율이 다를 수 있고 당시 채권 유통시장의 상황에 따라 할인율이 달라질 수 있다.

채권의 가격과 수익률은 반대로 움직이므로 채권을 받고 나서 금리가 내려갈 것으로 예상한다면 채권을 바로 현금화하지 않고 보유하는 것이 현명한 선택일 것이다. 반대로 금리가 올라갈 것으로 예상한다면 바로 현금화하는 것이 낫고 가능하면 현금으로 보상받는 것이 유리하다. 채권을 팔 경우 채권 매도 가격은 채권을 보유한 기간 동안의 이자를 포함한 가격이므로 채권을 팔 때 액면가 대비 손실을 봤더라도 이자는 발생한 것으로 보고 과표(세금을 매기는 기준이 되는 과세표준)와 원천징수세금은 발생한다.