서울 송파구 잠실동에 있는 주공5단지 아파트 112㎡(33.9평) 거주자가 재건축을 마치고 139㎡(42평)로 이사하기 위해선 2억 원 이상의 추가 부담금이 필요한 것으로 추정됐다.
10일 부동산 컨설팅 업체인 'J&K 부동산투자연구소'가 분석한 자료로는 112㎡에 사는 사람이 109㎡(32.9평)로 이주하면 1억6000만 원 정도를 돌려받고 172㎡(52평)의 대형으로 가려면 6억 원가량을 추가로 내야 한다.
주공5단지는 3종 주거지역이기 때문에 용적률(대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율)을 최고 300%까지 받을 수 있다. 이번 분석에서는 용적률 300%를 적용하고 단지 내 상가부분은 포함하지 않았다. 분양가격은 분양가 상한제로 하지 않고 주변 시세보다 5%가량 낮게 정했다.
기부채납(사업자가 땅의 일부를 국가 등에 무상으로 제공하는 것)률은 대지면적의 12%로 가정했다.
이 아파트는 중층(10~15층) 아파트지만, 현재 용적률이 138%로 낮아 가구당 대지지분이 넓은 편이다. 대지지분이 넓으면 재건축 후 그만큼 많은 집을 지을 수 있어 사업성이 좋아진다. 주공 5단지는 현재 112㎡ 2280가구, 115㎡(34.8평) 300가구, 119㎡(36평) 1350가구 등 총 3930가구다. 재건축을 마치면 6700여 가구로 늘어날 전망이다.
주공5단지의 최대 쟁점은 서울시에 내놓을 땅의 면적이다. 시는 이 아파트를 초고층으로 높여주는 대신 기부채납률 20% 이상을 요구하고 있다. 약 8만여㎡(약 2만6000평)의 땅을 주공5단지로부터 받아 공공이 사용하는 공간으로 만들 예정이다.
서울시와 주공5단지 추진위는 이 문제를 놓고 논의를 거듭하고 있다. 권순형 J&K 부동산투자연구소 대표는 "기부하는 땅이 많아질수록 아파트 입주민의 부담은 커지게 된다"고 말했다.
아파트 주변 공인중개사들은 주공 5단지의 사업성을 좋게 평가했다. 서울시 실거래가 통계를 보면 112㎡짜리는 10억5000만 원 안팎에서 거래가 이뤄진다. 현재 잠실 일대에 재건축을 마친 139㎡짜리 아파트 시세가 13억 원 정도이기 때문에 112㎡ 거주자가 2억 원을 추가 부담해 139㎡ 아파트를 받아도 이익이라고 설명한다.
김우기 주공5단지 재건축조합 추진위원장은 "최고 70층 높이에 9700가구를 짓는 안을 계획 중이라 112㎡ 거주자는 148㎡(45평)짜리 아파트를 무상으로 배정받을 수 있다"고 주장했다. 추진위의 안은 아직 확정되지 않은 상태다.
재건축 단지는 주변 집값의 영향을 많이 받는다. 주변 집값이 올라야 재건축에 필요한 공사비를 충당할 수 있기 때문이다. 이 때문에 주변 집값이 하락하면 재건축을 할 이유가 없어져 사업속도가 늦어질 수 있다. 현재 잠실 일대에서 재건축을 마친 엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스, 파크리오 아파트의 평균 3.3㎡당 매매가격은 올 1월 3097만 원에서 현재 2964만 원으로 소폭 떨어진 상태다.
또 분양가 상한제가 지속될 경우 재건축 조합원들의 부담은 예상보다 다소 늘어날 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다고 전문가들은 조언했다.
◇잠실 주공5단지 개요
·위치 : 서울시 송파구 잠실동 27번지 일대
·대지면적 : 34만6500㎡
·규모 : 3930가구, 30개 동
·면적별 가구 수 : 112㎡ 2280가구, 115㎡ 300가구, 119㎡ 1350가구
·준공 : 1978년 3월
·현재 용적률 : 138%
·법정상한 용적률 : 300%