재건축을 추진 중인 서울 강동구의 A아파트에서는 이달 초 무상지분율 문제를 놓고 조합원끼리 갈등이 벌어져 시공사 선정이 무산되는 사태가 벌어졌다. 시공사 선정을 위한 입찰에 참여한 건설사들이 130%대의 무상지분율을 제시한 데 대해, 일부 조합원이 "인근 아파트에서는 160~170%대의 높은 무상지분율을 제시했다"고 주장한 게 발단이 됐다.
최근 아파트 재건축 사업 현장에서 '무상지분율' 문제로 건설사와 조합원간, 재건축 찬성파와 반대파간 분쟁이 잇따르고 있다. 최악의 경우 기존 시공사와 맺은 계약을 없었던 걸로 하기도 한다. 도대체 말도 많고 탈도 많은 '무상지분율'이란 무엇일까.
무상지분율이란 재건축 아파트 단지 조합원이 재건축 후 추가적인 비용 부담 없이 넓혀갈 수 있는 아파트 면적 비율을 말한다. 예를 들어 무상지분율이 200%인 경우, 재건축 전에 보유한 대지지분이 33㎡(10평)인 조합원은 재건축 후 66㎡(20평) 아파트를 비용부담 없이 받을 수 있게 된다. 따라서 무상지분율은 재건축 아파트를 구입할 때 투자수익률을 산정하는 중요한 잣대가 된다
만약 조합원이 무상지분율을 초과하는 면적의 아파트를 분양받고 싶다면 지분율을 초과하는만큼 돈을 더 내야 하는 경우가 생길 수 있다. 따라서, 무상지분율 계산공식을 꼼꼼히 체크해 볼 필요가 있다.
예를 들어 ▲대지면적 3만3057.85㎡(1만평) ▲용적율(대지면적에 대한 건물 연면적의 비율) 200% ▲3.3㎡(1평)당 분양가 2000만원 ▲3.3㎡당 공사비 500만원이라는 상황을 가정해 보자. 무상지분율은 얼마나 될까.
무상지분율은 평당 개발이익을 평당 분양가로 나누면 된다. 개발이익은 전체 예상 분양수익에서 예상 공사비용을 빼면 된다. 위의 예에서 전체 분양수익은 연면적(용적률 200%×대지면적 1만평)에 평당 분양가를 곱한 4000억원이 된다. 전체 공사비용은 연면적(2만평)에 평당 공사비(500만원)를 곱한 1000억원이 나온다. 따라서, 개발이익(분양수익-공사비용)은 3000억원이 되고, 이를 대지면적으로 나눈 평당 개발이익은 3000만원이 된다. 최종적으로 무상지분율은 3000만원(평당 개발이익)을 2000만원(평당 분양가)로 나눈 150%가 된다. 대지지분 10평을 가진 조합원이라면 재건축 후 15평 아파트를 추가 부담없이 받을 수 있는 것이다.
따라서, 무상지분율이 높아지려면 기본적으로 분양수익이 많거나 공사비용(사업비 포함)이 줄어야 한다. 분양가가 높게 책정됐다면 분양수익이 늘어나기 때문에 무상지분율도 높아질 수 있다. 또한 공사비가 적게 들수록 무상지분율은 올라갈 수 있다. 같은 크기의 아파트라도 무상지분율에 따라 수익성이 달라질 수 있어 건설사 입장에서는 '무상지분율'을 조금이라도 더 낮추려 하고, 반대로 조합원들은 더 높이려는 것이다.