Q 전세 계약 갱신을 앞두고 있습니다. 집주인이 전세보증금을 2000만원 올려 달라고 하는데 등기부등본을 확인해보니 처음 계약했을 때와는 달리 제가 사는 집에 2억4000만원 근저당이 설정돼 있습니다. 금액을 올려서 재계약을 해도 문제가 없을까요? 참고로 제가 전세로 사는 집은 관악구에 있고, 시세는 5억3000만원가량입니다. 본래 전세금은 2억8000만원입니다.

A 임대차 계약 전에 등기부등본 확인은 필수 사항입니다. 첫 계약에서는 등기부를 확인하지만 만료 후 재계약시에 이를 간과해 피해를 본 사례가 많습니다. 보증금이 수천만원에서 수억에 달하다 보니 임차인들은 향후 보증금을 제대로 반환받을 수 있을지를 고민하지 않을 수 없습니다.

전세금과 관련해서 '최악'의 상황은 살던 집이 경매로 넘는 가는 것입니다. 경매 낙찰가는 시세보다 낮은 것이 보통이고 낙찰금에서 권리 순서에 따라 배당을 받게 되므로 대략적인 낙찰가와 배당 순위를 판단하는 것이 중요합니다.

질문자 내용을 토대로 최악의 상황에서 전세금을 안전하게 지킬 수 있는지 분석해보겠습니다. 2년 전 처음 전세 계약을 할 당시에는 다른 채권액이 없었으므로 임차인이 권리상 가장 앞선 순위가 됩니다. 그다음은 2억4000만원의 근저당이 두 번째 우선순위를 갖습니다. 만일 전세금을 2000만원을 높여 3억원에 재계약을 하면 세 번째 순위가 됩니다. 단, 보증금 3억원 중에 본래 보증금이었던 2억8000만원은 1순위를 유지하고 증액한 2000만원에 대해서만 세 번째 순위가 됩니다. 이렇게 복잡한 배당 순서를 정해둔 이유는 경매를 통해 부동산을 처분해 임차인과 채권자들에게 낙찰금을 나누어 줄 때 대부분 돈이 부족하기 때문입니다. 우선순위에 따라 낙찰금액을 나눠주는 것이죠.

해당 부동산이 경매될 때 낙찰가가 과연 얼마나 될지도 중요합니다. 관악구의 아파트는 최근 평균적으로 85%의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)을 보이고 있습니다. 감정가를 시세와 비슷하다고 간주할 때 5억3000만원의 85%인 4억5000만원 정도로 낙찰될 가능성이 큽니다.

결국 4억5000만원에서 임차인은 1순위 자격으로 2억8000만원은 안전하게 회수할 수 있습니다. 하지만 2순위인 근저당권자가 낙찰금을 갖고 가 버리는 경우가 많습니다. 따라서 전세금을 2000만원 올려 주면 돌려받지 못할 가능성도 있다는 말입니다. 이럴 때는 무조건 전세금을 올려주는 것보다는 보증금을 올리는 대가로 근저당을 말소시켜달라고 요구를 하는 것이 안전합니다.