"버블이라는데…" 뜨거운 해외부동산펀드

'국내 부동산을 누르니 해외 부동산 펀드가 뜬다?'

해외 부동산 펀드시장이 달아오르고 있다. 중국, 인도 등 지난해 수익률이 높았던 신흥시장의 수익률이 올 들어 주춤하고, 이들 증시에 대한 과열 경고가 잇따라 나오면서 시중 자금이 대거 해외 부동산 펀드로 옮긴 탓이다.

국내에서 설정된 해외 부동산 펀드(재간접 펀드)의 규모는 6개월 새 5배가 늘어날 정도다. 지난해 9월 말 5510억원이었던 해외 부동산 펀드 설정 잔액은 지난 14일을 기준으로 3조3155억원으로 폭증했다.

그런데 요즘 신문을 보면 미국도 부동산 버블로 골머리를 앓고 있고, 중국, 베트남 등도 땅값이 높다고 아우성이다. 거품이 곧 꺼질 것이라는 경고는 곳곳에서 들려온다. 해외 부동산 펀드, 과연 투자할 만할까? 장·단점을 알아보자.

◆왜 돈이 몰리나=일단 수익률이 좋기 때문이다. 펀드평가 회사인 제로인에 따르면 지난 14일을 기준으로 '삼성Japan Property재간접'의 연초 이후 수익률은 무려 13%에 이른다. 다른 일본 부동산에 투자하는 펀드들의 수익률도 12% 안팎으로 아주 좋다. 일본 경기가 2차 대전 이후 최장 호황을 누리면서, 부동산 값이 하루가 다르게 치솟고 있기 때문이다.

전 세계에 투자하는 글로벌 펀드의 수익률도 상당히 높다. '한화라살글로벌리츠재간접' 펀드의 경우 수익률이 연초 이후 7%대에 이르고, 'CJ SLI Global Property재간접' 펀드도 6.9%의 높은 수익률을 기록하고 있다.

지금까지 국내에 출시된 해외 부동산 펀드는 해외 증시에 상장된 부동산 펀드(리츠, REITs)에 투자하는 재간접 펀드였지만 최근에는 해외 부동산을 직접 사는 펀드도 나왔다. '미래에셋맵스 아시아퍼시픽부동산공모1호 투자회사'는 지난 1월 16일부터 공모를 시작해 보름 만에 무려 4300억원이 몰려 올 들어 가장 많은 자금이 몰린 펀드로 기록됐다.

◆투자 환경은 어떤가=맥쿼리자산운용의 나상용 부장은 "전 세계적으로 부동산 버블에 대해 말하고 있는 것은 주택용이지 상업용 부동산이 아니다"며 "상업용 부동산의 경우 오히려 가격이 오르고 있어 연 8% 정도의 수익은 가능할 것"이라고 말했다. 해외 부동산 펀드들은 주로 상업용 부동산이나 상업용 부동산을 소유한 리츠에 투자한다. 상업용 부동산 가격이 오르고 있는 것은 세계 경제가 전체적으로 성장하고 있고, 경기가 둔화되는 미국도 개별 기업들의 실적은 여전히 좋기 때문이다. 나 부장은 "미국의 경우 연기금들이 리츠상품 투자 비중을 현재 5%에서 3~5년 이내에 8%까지 늘린다는 계획이어서 수급도 나쁘지 않을 것"이라고 말했다.

◆언제까지 오를까=주택시장의 버블이 꺼지거나 가격이 하락하면 장기적으로 상업용 부동산의 가격도 내려갈 수밖에 없다. '주택가격 하락→소비 침체→기업 이익 하락→상업용 부동산 가격 하락'의 순서로 이동하기 때문이다. 더군다나 최근 HSBC은행이 미국 장기주택담보대출(모기지)시장에서의 부실이 예상보다 높을 것이라고 발표하는 등 부동산 시장의 앞날이 여전히 불투명한 상황이다.

삼성증권 오현석 연구원은 "한국의 투자자들은 국내 부동산 불패 신화가 해외에서도 이어질 것이라고 생각하는 경향이 있다"며 "주식보다 상승률이 떨어지는 부동산시장의 수익률이 지난해 주식보다 좋았다는 것은 그만큼 과열됐다는 뜻으로 투자에 유의할 필요가 있다"고 말했다.