11·15 대책에 따라 20일부터 새로운 주택담보대출 규제가 시작된다.
새 규제의 골자는 전국 78개 주택투기지역(시·군·구)과 수도권 투기과열지구(서울·인천·경기도 대부분)에 있는 6억원 초과 고가(高價) 아파트에 대한 담보 대출한도를 강화하는 것이지만, 개인 대출자마다 사정이 달라 혼선을 빚고있다. 고객 문의가 많은 세부 시행안을 문답풀이로 알아본다.
―아파트 전 주인의 대출을 승계할 때도 총부채상환비율(DTI·대출자의 소득 수준에 따라 대출한도를 제한하는 제도) 규제를 받나?
"그렇다. 대출 승계도 아파트 매입자가 신규대출을 받는 것으로 보기 때문에 똑같이 DTI 40% 룰을 적용받는다. 예컨대, 전 주인이 시가(時價) 7억원의 아파트를 담보로 4억2000만원(LTV 60% 적용·투기과열지구 기준)을 빌린 상태라고 했을 때, 매입자가 이 집을 사면서 대출승계를 받는다 해도 DTI 40% 룰을 적용받아 2억원(주택구입자 연봉 5000만원 기준)밖에 대출을 승계하지 못한다. 따라서 아파트 매매가 이뤄지려면 전 주인이 나머지 2억2000만원의 대출을 중도상환해야 한다. 이런 형태로 아파트 매매 계약을 체결할 경우, 대출금 중도상환수수료를 누가 부담해야 할지를 미리 명확히 해두는 것이 좋다는 게 전문가들의 충고다."
―대부업체의 주택담보인정비율(LTV)도 달라지나?
"11·15 대책으로 저축은행 등 제2금융권은 주택투기지역 6억원 초과 아파트에 대한 LTV 비율이 60%에서 50%로 내려간다. 하지만 대부업체는 LTV 적용을 받지 않기 때문에 아무런 변화가 없다. 현재 대부업체에서는 투기지역 아파트라도 LTV를 최고 85%까지 인정해 주고 있다. 하지만 대부업체의 주택담보대출은 대출금리가 연 7~8%에 이르기 때문에(은행은 5~6%대) 이자부담이 크다는 단점이 있다."
―주택 구입 목적이 아니고 사업자금 대출인 경우에도 DTI 40% 룰이 적용되나?
"아니다. 중소기업인 등이 사업자금을 조달할 목적으로 주택담보대출을 이용하는 경우, DTI 40% 룰을 적용받지 않는다. 즉, 대출자의 소득수준은 안 따지고 아파트 소재지가 투기·비투기 지역인지에 따라 LTV 규제만 받는다. 또 5000만원 이하의 소액 대출도 DTI 적용을 안 받는다."
―과거에 사놓은 주택투기지역 내 아파트를 담보로 대출을 받을 때도 DTI가 적용되나?
"아니다. 투기지역 내 6억원 초과 아파트라도 소유권 이전등기를 마친 후 3개월이 지난 아파트는 DTI 규제를 안 받는다."
―20일 이전에 대출신청을 해놓은 경우는 규제대상에서 제외되나?
"그렇다. 만약 대출자가 20일 이전에 투기지역(수도권 투기과열 지구 포함) 6억원 초과 아파트에 대해 만기 10년 초과 장기 대출 계약을 했다면, 이번 규제 대상에서 제외돼 LTV 60%까지 대출을 받을 수 있다."
―투기지역 대출 규제 대상 아파트에는 분양권도 포함되나?
"그렇다. 투기지역 대출 제한 대상에는 일반 아파트뿐 아니라 주상복합아파트, 아파트 분양권, 재건축 아파트 지분 등이 모두 포함된다. 즉 아파트 분양권, 재건축 아파트 지분을 사기 위해 대출을 신청해도 똑같이 LTV, DTI 규제를 받는다."
관련 문의는 금융감독원 민원상담실 (국번없이) 1332