강모(70)씨의 전 재산은 대학가 주변 낡은 단독주택(대지 100평, 기준시가 6억원)이 전부다. 강씨는 요즘 사후에 주택을 상속하는 것보다 사전에 증여하는 것이 낫다고 생각하고 있다. 하지만 주택이 너무 낡아 원룸으로 신축해 증여하려고 하는데, 증여세 때문에 절세방법을 찾고 있다. 신축한 주택의 수익성도 궁금하다. 한편 아들 부부 역시 다음달 준공을 앞두고 있는 재건축 아파트(입주권 6억원)의 매도시기를 저울질 하고 있다.

먼저 단독주택을 증여하는 것으로 결정했다면, 증여에 따른 절세방법에 대해서 고민해야 한다. 증여세의 과세표준금액은 기준시가를 기준으로 과세되고 있다. 단독주택을 신축하게 되면 건물에 대한 기준시가가 당연히 상승하므로 증여세도 늘어날 수 밖에 없다. 따라서 증여를 한다면 신축 후에 하는 것보다 현재 상태에서 증여하는 것이 유리하다.

증여세를 아끼기 위한 방법에 전세금이나 대출을 끼고 증여하는 부담부증여가 있다. 또 1인당 증여공제액이 3000만원(미성년자 1500만원)인 점을 감안하면, 증여 받는 사람의 숫자를 늘려 증여하는 경우에도 절세효과가 크다. 세대생략증여도 생각해 볼 수 있다. 자녀가 아닌 손자에게 증여하게 되면 우선은 30% 증여세가 할증되는 것처럼 보이지만 결론적으로는 70%의 증여세 절세효과를 가져오게 된다. 증여 과정이 두 번에서 한 번으로 줄어들기 때문이다.

그러나, 여러가지 사정을 종합적으로 판단할 때 이 경우 자녀에게 단독주택을 증여한 후, 신축하는 것이 바람직해 보인다.

아들 부부가 소유한 분양권은 준공시점을 전후해 매각을 고려하는 것이 좋을 듯하다. 일반적으로 분양권은 실수요자가 몰리는 입주시점에 가격이 강세를 보인다. 여기에 단독주택의 증여시점도 고려해야 한다. 만약 증여 후 입주권을 매각한다면 2주택자가 되기 때문에 50%의 높은 양도세를 부담해야 한다. 그러므로 증여시점은 입주권 매각 이후가 좋다. 특히 내년부터는 2주택 보유자의 경우에는 50%의 높은 양도세율을 비롯해 장기보유특별공제 혜택도 없어지기 때문에 올해 안에 매각과 증여를 처리하는 것이 유리하다.

한편 아파트 매각대금 6억원 중 4억원 정도는 건물 신축자금으로 사용해야 한다. 이때 고려해야 할 사항은 건물의 신축기간과 건축비를 나눠내야 한다는 점을 고려해 포트폴리오를 짜야 한다는 점이다.

건축기간은 허가부터 완공까지 1년 정도로 예상되기 때문에 3~4번에 걸쳐 단계적으로 건축비를 결제해야 한다. 따라서 1억원은 수시입출금이 자유로운 MMF에 예치하여 건축 초기 긴급자금으로 사용하면 된다. 건축 기간중 사용할 2억원은 3~9개월 기간의 기업어음(CP)에 각각 1억씩 예치하는 것이 좋다. CP는 예금자보호가 되는 상품은 아니지만 금융기관이 선정한 우량기업의 어음으로 안정성과 이율 측면에서 보면 고수익 상품이다. 건물 준공에 맞춰 지급하는 잔금 1억원 정도는 특판 정기예금으로 예치하는 것이 좋을 듯 하다. 최근 금리인상과 금융기관의 특판상품 판매로 과거에 비해 상대적으로 높은 금리로 신규 가입이 가능하다. 여기에 건축비 잔금결제일과 정기예금 만기 날짜를 맞출 수 있는 장점도 있다. 또 건축비를 제외한 나머지 2억원의 경우에도 1년 미만의 특판예금으로 운영하는 것이 좋을 듯하다. 현재 시장금리가 오르는 추세에 있어 고정금리보다는 변동금리로 운영하는 것이 유리하기 때문이다.

(신한Private Bank 자문그룹=고준석 부동산재테크팀장, 조강엽 부동산전문가, 박상철 세무사, 한상언 올림픽선수촌PB팀장)