지난해 서울 아파트의 평균 전셋값이 6억5000만원을 넘어 역대 최고를 기록했던 2021년 수준에 근접한 것으로 나타났다. 올해도 임대차 물량 부족으로 전셋값 고공행진이 이어질 것이라는 전망이 많다.
9일 KB부동산에 따르면 2025년 서울 아파트의 평균 전셋값은 6억6500만원이다. 2024년 6억3100만원보다 1900만원(3%) 올랐다. 국내 부동산 시장이 과열 양상을 보여 매매가와 전셋값 모두 최고 수준을 기록했던 2021년 평균 전셋값(6억6600만원)보다 100만원이 낮은 수치다.
연도별 서울 아파트 평균 전셋값을 보면 2016년부터 2019년까지는 평균 4억원대에 머물렀다. 2016년 평균 전셋값이 4억2000만원이었고 2017년(4억4000만원), 2018년(4억6200만원), 2019년(4억7400만원)이었다. 그러나 2020년 5억7500만원으로 1년 동안 전셋값이 1억100만원(21.3%) 급등했고, 2021년에는 6억6600만원으로 전년보다 9100만원(15.8%) 올랐다. 2020년과 2021년 2년 동안 전셋값 상승률은 40.5%(1억9200만원)였다.
이후 2022년부터 전셋값은 하락 추세를 보였다. 2022년에는 평균 6억3600만원이었고 2023년에는 5억8700만원으로 내렸다. 그러나 2024년에는 다시 6억3100만원까지 오르며 전셋값이 상승세로 돌아섰다.
올해는 지난해보다 전셋값이 더 오를 것이라는 전망이 많다. 공급 물량 부족, 토지거래허가구역(토허제) 지정 확대 등이 임대차 시장에 영향을 줄 것으로 예상되기 때문이다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "지난해 토허제 확대 시행 등으로 실거주 의무를 강화하면서 전세 물량이 줄어 전셋값 상승에 영향을 줬다"며 "이런 기조는 올해도 계속되고 있고 보유세 부담 강화 등도 임대차 시장에 영향을 줄 것으로 보여 전세 공급은 줄고 전셋값은 오를 것으로 예상한다"고 말했다.
심형석 우대빵연구소 소장(美 IAU 교수)은 "코로나19 시기 이후 금리 인상 등의 영향으로 2022년과 2023년 역전세가 발생했고 전셋값을 동결해 계약을 갱신했던 경우가 많았다"며 "올해부터는 이 시기 이후 4년이 지나 다시 전셋값을 올릴 수 있는 시기가 왔는데 공교롭게도 전세 물량이 부족하고 매매가도 많이 올라간 상태라 전셋값이 크게 오를 가능성이 있다"고 설명했다.
역(逆)전세는 전셋값이 떨어져 집주인이 신규 세입자에게 받는 전세금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 상태를 말한다. 코로나19 사태 이후 인플레이션이 심각해지자 2022년 하반기부터 금리가 상승했고, 전세대출을 받았던 임차인들이 이자 부담이 늘자 전세 대신 월세로 전환하면서 전세 수요가 감소하고 전셋값은 하락 안정세를 보였다. 그러나 이렇게 낮은 가격에 계약했던 전세가 4년 만기를 지났고 전세 공급 부족까지 겹치면서 전셋값이 크게 오를 것이라는 얘기다.