부동산 거래 과정에서 잔금일을 앞당겼다가 일시적으로 3주택 보유자는 양도소득세 중과를 면할 수 있을까.
잔금일 문제로 일시적 3주택 보유자가 강서세무사의 양도소득세 부과 처분을 받고 낸 불복 소송에서 승소했다. 19일 법조계에 따르면 서울행정법원 행정12단독 최선재 판사는 A씨가 서울 강서세무서를 상대로 "양도소득세 부과 처분을 취소해달라"며 낸 행정소송 1심에서 원고 승소로 판결했다.
A씨의 사연은 이렇다. A씨는 2009년 취득해 보유 중이던 서울 영등포구 소재 아파트를 2019년 12월12일 15억6000만원에 타인에게 매도했다. 당시 A씨는 9억원이 넘는 양도차익에 대해 장기보유특별공제와 일반세율을 적용해 양도소득세로 120만원 가량을 신고·납부했다. 본인 명의 장기임대주택도 있었지만 소득세법 시행에 따라 계산식에서 배제했다. 생애 처음 거주용 주택을 양도하는 경우 장기임대주택은 주택수에서 제외하고 양도소득세 비과세 여부를 판단한다는 소득세법 시행령을 감안한 것이다.
문제는 A씨가 새로 구매한 강서구 주택. A씨에게 집을 판 매도인의 사정으로 잔금일을 앞당기면서 12월 6일부터 12월 12일까지 A씨가 3주택자로 기산된 것이 문제였다. 강서세무서는 이를 근간으로 A씨가 양도 당시 조정대상지역에 1세대 3주택을 소유하고 있었다며 장기보유 특별공제를 배제하고 중과세율(일반세율에 20% 가산)을 적용해 2019년 귀속 양도소득세로 3678만여원을 경정고지했다. 120만원의 세금이 3678만원으로 30배가 된 것이다.
A씨는 세무 당국의 양도세 중과에 불복해 조세심판원에 심판청구를 했으나 기각됐다. 이후 행정소송을 제기했다. 결과는 A씨 승리. 재판부는 "양도 당시 원고가 보유한 3개의 주택을 주택 수에서 배제할 법령이 없어 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도에 해당한다"면서도 "투기목적이 없고, 대체주택을 취득한 후 이 사건 주택을 양도하기까지 소요된 기간이 6일에 불과하다"고 판시했다. 대법원은 거주자에게 투기목적이 없고 주거 이전을 위해 대체 주택을 취득해 일시적으로 다주택자가 되는 경우 '사회 통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정'으로 인정해 중과세율을 적용할 수 없다고 보고 있다.
이어 재판부는 "이 사건 양도는 대법원 판례에서 인정하는 '1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수 있는 특별한 사정'이 인정되는 경우"라면서 "장기보유특별공제도 적용돼야 한다"고 덧붙였다. 세무 당국이 항소하지 않아 이 판결은 확정됐다.
부동산 업계에서는 이번 판결을 근간으로 불복 소송이 추가로 일어날 수 있다고 보고 있다. 특히 장기임대주택이 포함된 경우 양도소득세 부과에 따른 해석이 복잡한 데다가 여러 사정에 따른 일시적 다주택 사례가 다양할 수 있기 때문이다. 익명을 요구한 금융업계 부동산 전문가는 "세제 부분을 단순히 해야 이런 혼란이 사라진다"면서 "A씨의 경우는 그래도 행정소송에 나설 수 있었지만 이를 시작할 엄두를 내지 못하는 이들도 많아 고칠 것을 고쳐져야 한다"고 했다.