코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 이후 ‘5도2촌(5일은 도시에서, 2일은 시골에서 거주)’ 생활 방식이 인기를 끌면서 세컨하우스로 사용될 농어촌주택이 주목받고 있다.
농어촌주택은 1주택자가 매입하고 3년을 보유할 경우 기존주택 매도 시 양도세 중과가 적용되지 않는다. 최근에는 1주택자가 취득한 농어촌주택을 종합부동산세 주택수 산정 대상에서 제외하는 방안도 논의되며 관심이 더욱 커지는 추세다.
농어촌주택은 농어촌지역과 준농어촌지역에 위치하고 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물(부속 건축물 및 토지포함)을 말한다. 영농에 종사하는 자가 영농을 위해 소유하는 주거용 건물과 이에 부수되는 토지를 뜻하는 ‘농가주택’이나, 고향에 소재한 주택을 매수할 경우 세제혜택을 주는 제도인 ‘고향주택’과는 다른 용어다.
8일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 강원도 홍천군에서는 지난 4월 주택과 토지가격을 포함해 2억원 이하인 단독주택이 총 26건 거래됐다. 작년 10월(29건) 이후로 거래량이 가장 많았다. 강원도 횡성군에서는 지난 4월 단독주택이 총 34건 거래됐는데, 작년 9월(36건) 이후 7개월동안 두 번째로 거래량이 많다.
충청북도에서는 인구가 약 13만명인 제천시에서 농어촌주택 요건을 충족하는 단독주택이 많이 거래되고 있다고 한다. 지난 3~4월 제천시 읍·면·동 지역에서는 2억원 이하 단독주택이 각각 48건, 40건이 거래됐다. 3월 거래량의 경우 작년 7월(48건)이후 8개월만에 가장 많다. 충북 단양군에서는 지난 4월 동일금액대 단독주택이 21건 거래됐는데, 작년 10월(22건) 이후 가장 많다.
최근 부동산 경기가 조정국면으로 접어들면서 주택 거래가 줄어든 것을 감안하면 이례적이다. 이유가 뭘까.
부동산 전문가들은 농어촌 주택을 매입했을 때 조건을 맞추면 양도세 중과에 허용되지 않는 예외 조항이 있기 때문이라고 풀이했다. 조세특례제한법 제99조4항에 따라 1가구 1주택자가 올해 말까지 농어촌주택을 취득하고, 이후 3년간 보유할 경우 기존주택을 처분해도 양도세 중과를 적용하지 않는다. 이 조항은 2003년 첫 도입 후 2008년까지만 유지될 예정이었는데, 이후 수차례 기한이 연장되면서 2022년말까지로 늦춰졌다. 농어촌 지역에서 제대로 관리되지 않은 빈집이 많아지자 이를 막기 위해 주택보유에 대한 혜택을 준 것이다.
물론 주의해야 할 점도 있다. 3년 보유 요건이 사후 충족조건이라는 점이다. 즉 서울에 A라는 기존주택이 있는 상황에서 농어촌주택 B를 매입할 경우, 3년기간을 채우지 못하고 1년만 보유한 시점에 A주택을 먼저 매도해도 양도세 중과가 되지 않는다는 뜻이다. 다만 나머지 2년동안 B주택을 보유하지 않고 팔 경우 A주택 매도 시점에 감면된 세금을 다시 내야한다.
농어촌주택으로 인정되려면 매수하려는 지역도 서울·경기·인천 등 수도권(연천군, 인천 웅진군 제외)을 뺀 읍·면 지역에 있어야 한다. 수도권이 아닌 인구 20만명 미만 소규모 시의 경우 동 지역까지도 포함한다. 또 토지거래허가지역, 조정대상지역, 관광단지 등에 있어서는 안 되며, 취득 당시 주택 및 부수토지 기준시가의 합계액이 2억원(한옥은 4억원)이하여야 한다. 통상 기준시가는 실거래가의 80% 수준이다.
최근 강원도 홍천·횡성 등 지역을 중심으로 매수문의가 들어오는 이유가 여기에 있다는 것이 업계 중론이다. 홍천이나 횡성은 수도권에서 가까우면서 농어촌주택 요건에 부합한다. 홍천 일대에서 전원주택을 공급하는 A씨는 “5도2촌이라는 개념이 생기고 정부가 규제를 완화하면서 세컨하우스 용도로 집을 문의하는 사람이 늘었다”면서 “50~70대가 가장 많고, 단지형 타운하우스나 단독주택 등 다양하게 문의가 들어온다”고 했다. 또 횡성 일대 공인중개사인 B씨도 “가격대가 저렴한 것이 없어서 나오면 바로 팔리는 수준”이라고 했다.
전문가들은 앞으로도 이런 추세가 당분간 이어질 수 있다고 보고 있다. 1가구 1주택자가 취득한 농어촌주택을 종합부동산세 주택수 산정 대상에서 제외하는 방안도 논의되고 있다는 점 때문이다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “농어촌주택은 농촌에서 주말생활을 즐기려는 도시인들과 지역경제 활성화를 꾀하는 농촌 모두 윈윈할 수 있는 주거상품”이라면서 “정부가 종부세 혜택 부여를 검토하는 것에 더해, 최근 국회를 중심으로 2억원 이하인 기준시가 조건도 3억원으로 상향하는 안도 논의되고 있어 농어촌주택 보유여건은 앞으로도 개선될 것으로 보인다”고 했다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “여유자금이 있는 사람이 여가용으로 매입하는 경우 3년 보유기간을 채운다면 나쁘지 않은 선택”이라면서 “다만 농어촌주택 지역은 매매가격이 많이 오르지 않는 지역이 많아 투자 목적으로 매입하는 것은 유의해야한다”고 했다.