강남 오피스 포화로 분당권역 오피스 시장이 급성장하자, 병원을 오피스로 밸류애드(Value-Add)하는 개발사례가 나왔다. 병원은 수익형 부동산 시장에서 우량 임차인으로 통하는데, 오피스 시장이 워낙 뜨겁다 보니 오피스가 더 우량상품이 된 것이다.
18일 부동산 업계에 따르면 M자산운용은 최근 성남시 분당구 정자동 '뉴본타워'를 매물로 내놓고, 잠재적 투자자들에게 요약투자설명서(Teaser Memorandum)를 배포했다.
M자산운용은 뉴본타워 토지와 건물을 지난해 9월 600억원에 매수했다. 지하철 신분당선·수인분당선 역세권 지하 4층~지상 8층 건물이다. 대지면적은 1177㎡(약 356평), 연면적은 1만875㎡(약 3289평)이다. 건물 주 용도는 의료시설로, 한 병원이 지상 3~8층을 일괄 임차하고 있다. 지상 1~2층은 여러 식당과 커피숍이 임차하고 있다.
M자산운용은 뉴본타워의 밸류애드 전략으로 병원→사무실 용도변경 카드를 꺼냈다. 우량 임차인으로 불리는 병원을 내보내고 사무실로 만들겠다는 뜻이다. M자산운용 측은 현재 병원의 임차 비용(NOC)이 3.3㎡(1평)당 9만3500원 수준인데, 오피스로 용도변경 시 3.3㎡당 17만원 수준으로 임대료가 187% 상승한다고 분석했다.
이는 분당권역 오피스 시장이 급성장해 가능해진 전략이다. 최근 수익형 부동산 시장에선 강남권역 수요 폭증으로 인해 기업 임차인들이 분당권역을 대안으로 찾는 현상이 짙다.
교보리얼코의 2021년 4분기 오피스시장 보고서에 따르면, 강남권역 공실률은 0.84%로 교보리얼코가 관련 보고서를 낸 2010년 이후 처음으로 0%대를 기록했다. 입주 기업의 이사 등으로 생기는 자연공실률(5%)보다도 크게 낮은 수준으로, 강남권에 빈 사무실이 거의 없다는 뜻이다. 교보리얼코는 "강남권역은 예정된 공실에 대해서도 임차의향서(LOI)가 다수 접수될 만큼 임차 대기수요가 타 업무권역 대비 압도적으로 높다"고 밝혔다.
강남권역 오피스 수요는 정보기술(IT)기업이 견인하고 있는데, 임차기업들은 강남에 사무실을 찾기 어려워지자 분당으로 눈길을 돌리고 있다. 교보리얼코에 따르면 분당권역 공실률도 자연공실률을 하회한다. 지난해 4분기 공실률이 3.20%였다. 파크리버스퀘어가 준공되며 공실률이 상승한 것으로, 지난해 3분기엔 공실률이 0.22%에 그쳤다. 임대료는 2020년 4분기 ㎡당 1만5000원에서 2021년 4분기 ㎡당 1만6100원으로 올랐다.
분당권역인 정자역 인근에는 네이버 사옥 '그린팩토리'와 분당두산타워가 위치해 있다. 네이버 제2사옥과 현대중공업 R&D센터, 마이다스아이티 신사옥 등도 정자역 인근에서 건설 중이다. 국내 오피스 리서치 기관들은 분당권역(BBD)을 서울 강남권역(GBD), 도심권역(CBD), 여의도권역(YBD)과 함께 4대 업무지구로 분류하고 있다.