국토교통부가 부동산 시장 안정을 위해 '리츠(REITs)'로 투자뿐 아니라 개발까지 할 수 있도록 허용한다. 리츠란 투자자들을 모아 개별 투자가 어려운 고가·우량 부동산에 투자한 뒤 그 이익을 주주에게 배당하는 회사를 뜻한다.
리츠로 투자할 수 있는 자산은 시니어 주택과 의료·상업 복합시설이 결합한 헬스케어타운과 데이터센터, 태양광·풍력발전소 등으로 확대된다. 정부는 리츠가 우량 자산을 먼저 개발해 투자할 수 있도록 지원할 계획이다.
정부는 리츠 투자 활성화를 위해 분기별 공시하는 투자보고서를 전면 개편할 계획이다. 보유 부동산의 가치, 자금 조달 구조, 임대와 운영 현황 등을 상세하게 분석하겠다는 취지다. 리츠로 안정적인 생활자금을 마련하기 위해 월 단위 배당을 허용한다.
국토부는 17일 오전 열린 경제관계장관회의 의결을 통해 '국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 '리츠 활성화 방안'을 발표했다.
우선 정부는 리츠가 부동산을 직접 개발해 임대·운영할 수 있도록 '프로젝트 리츠'를 도입할 계획이다. 지금은 리츠를 활용해 부동산을 개발하려면 변경 인가, 공시, 주식 분산 등의 규제가 있어 프로젝트금융투자회사(PFV)를 세워 개발한 뒤 리츠가 인수해 운영하는 방식을 쓰고 있다.
정부가 부동산 개발 때 리츠를 동원하는 이유는 프로젝트파이낸싱(PF)보다 자기자본비율이 높아 안전한 개발이 가능하기 때문이다. PFV는 대부분 준공 후 투자 자금을 회수(엑시트)하지만, 리츠는 임대 운영을 목적으로 하기에 자기자본비율이 높은 편이다. 정부는 프로젝트 리츠에 인가제가 아닌 등록제를 적용해 사업 지연과 비용 부담을 완화할 방침이다.
50%로 정해진 1인 주식 투자 한도 제한도 없앤다. 단독 의사 결정을 중시하는 전문 투자기관이 책임감 있게 사업을 추진할 수 있도록 지원하는 차원이다. 운영 단계에선 1인 주식 한도 제한을 지켜야 한다.
공시·보고 의무는 최소화한다. 사업 분석과 안정성을 확인할 수 있는 투자 보고서만 보고하면 된다. 주식 공모 시기는 준공 후 5년 내로 늦춘다.
지금은 리츠가 준공 후 2년 내 주식 30%를 공모하도록 해 사업비 증가와 공실 리스크를 일반 투자자에 전가할 우려가 있다. 공모 기한을 준공 후 5년으로 늘리면 개발 단계의 리스크를 해소한 뒤 일반 투자자를 모집할 수 있다. 개발 단계(사모펀드)인 프로젝트 리츠에서는 규제를 확 풀고 임대 등 운영 단계(공모펀드)인 일반 리츠가 됐을 때 일반 투자자 보호 장치를 적용한다.
정부는 리츠 투자 대상도 확대한다. 지금은 리츠가 부동산투자회사법령에 명시된 자산에만 투자할 수 있는 '네거티브 방식'이지만, 헬스케어, 테크 등 국토부가 승인하는 자산에 폭넓게 투자할 수 있도록 하반기 중 관련 시행령을 개정한다.
국토부는 리츠가 시니어 주택을 개발·운영하면서 의료 등 관련 서비스까지 제공하는 헬스케어리츠를 내년까지 3곳 이상 공모할 예정이다. 2·3기 신도시 내 택지를 활용한다. 2030년까지 총 10곳까지 공모를 추진할 계획이다. 데이터센터와 태양광·풍력발전소 등 청정에너지 자산 투자도 허용한다.
이외에도 국토부는 국민의 리츠 투자 기회를 확대하고 투자자 보호를 강화한다. 국민의 합리적 투자 판단을 돕기 위해 투자보고서를 전면 개편한다. 보유 부동산 가치, 자금 조달 구조, 임대·운영 현황 등을 상세 분석하겠다는 방침이다.
부동산 이익이 지역 주민에게 제공될 수 있도록 '지역상생리츠'를 도입하고, 일반투자자가 자산 현황 및 자금조달 여건 등을 충분히 판단하고 공모에 참여할 수 있도록 공모 규정도 개선한다.
리츠를 통한 생활자금 마련 등을 위해 월 단위 배당을 할 수 있도록 배당제도를 개선하고, 리츠 의사결정이 투자자 이익을 보호할 수 있도록 올해 12월 중 리츠 이사회 구성 및 운영에 대한 가이드라인도 마련한다.
정부는 올해 하반기 중 개정안을 발의해 투자자 보호와 무관하거나 불필요한 보고·공시 사항을 폐지하고 중복사항도 합리적으로 조정할 계획이다. 국토부는 리츠 산업 육성과 투자자 보호 업무를 총괄하는 전담 기구인 리츠지원센터를 만들기로 했다.