정부가 2023년부터 2027년까지 향후 5년간 50만호의 공공주택을 공급한다. 내 집 마련 기회를 문재인 정부 때보다 3배 이상 확대하고, 특히 청년층에 34만호를 공급하겠다는 계획이다. 공공분양 청약제도도 대대적으로 개편해 미혼청년 특별공급이 최초 도입된다. 청년층에게 청약 기회를 확대하기 위한 추첨제도 신설된다. 분양가는 시세의 80% 수준으로 낮추고, 금리도 확 낮춰 분양한다.
구체적으로는 50만호 중 수도권에 36만호, 비수도권에 14만호가 공급된다. 지하철이나 수도권광역급행철도(GTX) 등 역세권 인근 중심의 주택이 공급될 예정이다. 청약 방식도 개편돼 시세의 70% 이하로 분양받고 시세차익을 70% 보장받는 ‘나눔형’, 6년간 살아본 뒤 분양받는 ‘선택형’, 시세의 80% 수준으로 분양받는 ‘일반형’으로 나눠 선택할 수 있게 된다. 올해 말부터 내년 하반기까지 3차례에 걸쳐 서울 마곡과 위례 및 고덕강일, 고양 창릉과 부천 대장 등에서 사전청약이 시행된다.
26일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘청년·서민 주거 안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획’을 발표했다. 이는 앞서 정부가 발표한 ‘270만호 공급 대책’의 일환이다. 공공분양 주택은 청년원가주택과 역세권 첫 집의 특징을 구체화한 것으로, 낮은 분양가와 저리 장기모기지 등 청년과 서민층 부담완화 방안에 초점을 맞췄다.
윤석열 정부는 향후 5년간 연평균 10만호를 공급될 계획이다. 50만호 중 청년층에는 34만호, 4050 등 무주택 중장년층에는 16만호가 공급된다. 특히 청년층에게는 지난 정부(9만7000호)보다 3배 이상 많은 물량이 공급된다.
◇ ‘나눔형·선택형·일반형’ 나눠 청약…대출 지원도 확대
소득·자산 여건·생애 주기 등에 맞게 ‘나눔형’, ‘선택형’, ‘일반형’ 중 선택해 청약할 수 있게 된다. 먼저 나눔형은 처음부터 분양받되, 시세 70% 이하 분양가와 5년간의 의무거주기간 이후 공공에 환매할 경우 시세차익의 70%를 보장해주는 것이 특징이다. 특히 할인된 분양가의 최대 80%를 장기 모기지로 지원한다. 예를 들어 시세 5억원 주택을 구입을 위해 필요한 목돈이 나눔형에서는 7000만원 수준까지 낮아진다. 나눔형으로는 25만호가 공급된다.
나눔형은 최대 5억원 한도, 40년 만기로 저리 고정금리(1.9%~3.0%) 대출을 지원한다. 나눔형 전용 모기지를 이용할 경우 시중은행 대출을 받아 기존 주택 구입 시보다 초기 목돈 부담과 이자 부담을 상당 부분 절감할 수 있다. 예를 들어 시세 6억원 주택을 구입할 경우 초기 부담이 최대 1억원, 총이자 부담은 최대 3억7000만원이 감소한다.
두 번째 선택형은 우선 6년간 거주한 뒤 분양 여부를 선택할 수 있다. 민간에서 공급 예정인 ‘내집마련리츠’와 유사하게 임대 후 분양 방식을 공공분양에도 적용한 것이다. 목돈이 부족하고 주택 매매 의사가 불확실한 청년층 등에게 선택권을 넓혀준 셈이다. 만약 6년 뒤 분양을 희망할 경우 입주 시 추정 분양가와 분양 시점 감정가의 평균 가격으로 분양받게 된다. 예를 들어 입주 당시 추정분양가가 4억원이었는데, 6년 뒤 분양을 희망했을 당시 감정가가 8억원일 경우 6억원이 분양받는 식이다.
특히 입주 시점 추정분양가는 분양가 상한제 가격보다 낮은 가격으로 적용된다. 입주 시점 추정 분양가의 절반은 보증금으로 납부하고, 나머지 절반에 대한 월세를 시세 70~80% 수준으로 부담한다. 또한 6년 거주 뒤 분양을 받지 않기로 결정할 경우 거주 기간 동안 청약통장 납입 기간도 인정된다. 선택형으로는 10만호가 공급된다.
선택형은 입주 시점 보증금의 80%까지 최저 1.7% 고정금리로 전용 전세대출이 가능하다. 6년 뒤 분양 선택시점에는 최대 5억원 한도, 40년 만기의 고정 저리 모기지를 지원한다. 임차 기간에는 전세대출 이자 부담이 감소하고, 6년 뒤 분양 시점에는 나눔형과 유사한 수준으로 이자 부담이 줄어든다.
세 번째 일반형은 시세의 80% 수준으로 분양되는 것이 특징이다. 분양가 상한제가 적용되는 일반형 모델도 15만호가 공급된다. 특히 앞으로는 추첨제를 적용해 청년층의 당첨 기회를 확대하고, 4050세대 등 기존 주택구입 대기 수요를 고려해 일반공급 물량도 확대할 계획이다.
일반형은 기존의 디딤돌 대출이 지원된다. 청년층에 대해서는 대출 한도가 늘어난다. 신혼부부의 경우 2억7000만원에서 4억원으로, 생애최초는 1억5000만원에서 2억원으로 상향된다. 금리도 우대 적용된다. 공공임대 거주 청년이 일반형으로 주거 상향 시 금리(0.2%포인트)가 우대된다.
◇ 미혼 청년도 청약으로 내 집 마련…중소형 평수에도 ‘추첨제’ 신설
앞으로는 미혼 청년에게도 청약 기회가 열린다. 그동안 특별공급은 신혼부부와 생애최초 등 기혼자 위주로 운영돼 미혼 청년의 청약 기회가 적었다. 신규로 신설되는 선택형과 나눔형에 미혼 청년을 위한 특별공급을 신설하고, 일반형에는 추첨제를 도입한다. 이 경우 근로 기간이 긴 청년을 우선 배려하되, 부모 자산이 일정 수준을 초과할 경우 청약 기회를 제한하는 방안 등이 연내 마련될 계획이다.
또한 무주택 4050계층을 위해 일반형은 일반공급 비율을 15%에서 30%로 확대하고, 선택형에는 다자녀와 노부모 등 특별공급을 30% 배정할 계획이다.
민영주택 청약제도에서도 청년층 당첨 기회가 보장된다. 그동안 투기과열지구 85㎡ 이하 중소형 평수는 가점제 100%로 공급돼, 부양가족이 적고 무주택기간이 짧은 청년층의 당첨 기회가 적었다.
앞으로는 투기과열지구 내 1~2인 청년 가구 수요가 높은 중소형 평형(60㎡ 이하, 60㎡ 초과 ~85㎡ 이하)에 추첨제를 신설한다. 또한 3~4인 중장년층 수요가 많은 대형 평형(85㎡ 초과)에는 가점제를 확대해 중장년층의 내 집 마련 기회를 높이는 등 청약 제도를 세대별 수요에 맞게 개편한다. 청년층 당첨 기회 확대를 감안해 청년층 관련 생초‧신혼부부 특별공급 비율은 소폭 줄이고, 일반공급 물량을 확대한다.
◇ 시범단지 사전청약으로 조기 공급…”전 정부보다 3배 넘는 물량”
내년에는 총 50만호 중 7만6000호가 인허가된다. 이 중 5만4000호는 저렴한 분양가와 장기 모기지가 적용되는 물량이다. 특히 서울 도심(약 3300호), 수도권 공공택지(약 73000호)에서 약 1만1000호 우수 입지를 선별해 올해 연말부터 사전청약이 시작된다.
먼저 나눔형은 서울 도심 및 3기 신도시 GTX 역세권인 창릉과 왕숙 등과 수도권 공공택지 6곳에서 약 6000호가 공급된다. 올해 하반기 고덕강일 3단지와 내년 상반기 마곡 10-2, 마곡 택시차고지 등에서 사전청약한다.
두 번째 선택형은 서울과 접근성이 좋은 지하철 역세권인 구리갈매와 서울 인접 택지인 고양 창릉 등 수도권 공공택지에서 약 1800호가 공급된다. 선택형은 내년 상반기부터 남양주진접2와 구리갈매역세권, 내년 하반기에는 부천대장, 고양창릉에 물량이 공급된다.
세 번째 일반형은 서울 내 환승 역세권 동작구 수방사 등 위주로 약 1400호가 공급된다. 특히 서울 접근성이 좋은 수도권 공공택지 등에서 약 1300호가 공급된다. 일반형은 올해 하반기 남양주진접2, 내년 상반기에는 동작구 수방사, 성동구치소, 내년 하반기에는 서울대방 공공주택지구에서 공급이 이뤄질 예정이다.
지역별로는 수도권 36만호, 비수도권 14만호가 공급된다. 특히 서울에는 6만호의 청약물량이 풀린다. 문 정부에서는 서울 공공분양 물량이 5000호에 불과했다. 도시 외곽 공공택지 위주로 공급됐던 공공주택은 앞으로 지하철, GTX 등 역세권 인근 중심에서 분양 물량이 나올 예정이다. 도심 국공유지, 3기 신도시 내 GTX 인근 우수입지 등을 우선 배정한다. GTX와 연계해 발굴할 예정인 컴팩트 시티에서도 물량을 확보한다.
국토부 관계자는 “앞으로 5년간 과거 5년 대비 3배 이상 많은 공공분양 주택 공급, 획기적인 자금 지원 등을 통해 청년·서민 등의 내 집 마련 기회가 대폭 확대될 전망”이라고 말했다.