이재명 더불어민주당 대선후보가 전날인 3일 당 선거대책위원회에 당부했던 부동산 개발이익 환수 관련 법안에 힘을 싣는 제도 개편안을 4일 정부가 발표했다. 정치적으로 민감한 시기에 여당 대선 후보의 공약과 같은 맥락의 정책을 발표하는 것에 대한 지적이 나오자 정부는 “제도개선 방안은 어느 특정한 정당의 요구나 주장에 의한 것이 아니라 여야 모두 제기해 준비한 것”이라며 선을 그었다.
이번 제도 개선 방안은 경기 성남시 대장동 개발에서 2015년 2월 설립된 민간 시행사 화천대유자산관리가 5000만원을 투자해 3년간 1154배에 해당하는 577억원을 배당받은 ‘대장동 게이트’가 재발되지 않도록 하겠다는 내용을 골자로 한다. 민·관 공동개발사업이었던 대장동 비리 의혹 관련해 민간의 과도한 이익 발생이 문제로 언급된 만큼, 이 같은 사례를 방지하는 것에 초점을 두고 있다. 구체적으로는 ‘민간 이윤율 제한’과 ‘개발이익 환수를 위한 개발부담금 상향’을 핵심으로 한다.
국토부는 4일 이 같은 내용의 ‘도시개발사업의 공공성 강화방안’을 발표했다. 방안은 크게 ▲민간의 개발이익 환수 강화 ▲민·관 공동사업 추진과정의 공공성 강화 ▲도시개발사업 관리․감독 강화 등 세가지 방향이 제시됐다.
◇민간 이윤율 상한 정하고 개발 부담금 높여 이익 환수
이날 국토부는 민·관이 공동 출자 시행하는 도시개발 사업에서 민간 이윤율을 제한하는 두가지 방안을 검토 중이라고 밝혔다. 민간 이윤율 상한을 법률에 직접 규정하는 방안이 첫번째 대안이다. 두번째는 출자자 협약으로 민간 이윤율 상한을 설정하도록 의무화하되 지정권자(지자체장)가 이윤율 상한의 적정성을 검토하는 절차를 함께 규정하는 방안이다.
앞서 진성준 더불어민주당 의원은 대장동 사업과 같은 민관 공동 개발과 관련해 민간 이윤율을 총사업비의 10%로 제한하는 법안을 발의했다. 이헌승 국민의힘 의원은 이를 더 낮은 6%로 제한하는 법안을 발의한 상태다. 김흥진 국토부 국토도시실장은 “참고할만한 다른 법안을 살펴보고 있다”며 “택지개발촉진법은 총 사업비의 6% 내 공동사업자의 이윤율을 제한하고, 산업입지 및 개발에 관한 법률은 산업시설용지에 대해 조성원가의 15% 이윤율 내 분양가격을 정하고 있다”고 설명했다.
개발이익의 절반을 환수하는 방향으로 개발부담금 부담률도 상향될 방침이다. 도시개발사업 등을 비롯해 개발사업 전반에 대해 부과되는 개발부담금은 현재는 20~25%였으나, 이를 상향 조정하겠다는 방침이다. 1990년 법 도입 당시에는 개발부담금을 개발이익의 50%까지 환수하도록 설계했지만, 외환위기 때 한시적으로 이를 면제했다. 개발부담률은 이후 2000년에는 1년 동안 부담율을 25%로 조정했고 면제와 부활을 반복하다 현재 수준으로 정착했다.
국토부는 “부담률이 현재는 절반 수준으로 축소됐고, 부담금 면제·감경 사업도 누적되고 있는 상황”이라며 “이번 정기 국회 시 지자체‧전문가 등의 충분한 의견수렴과 논의를 거쳐 개발부담금의 부담률 상향과 감면사업 축소 등을 추진할 예정”이라고 밝혔다.
◇공공출자 비율 50% 초과 사업, 분양가 상한제 적용
공공의 출자비율이 전체의 50%를 초과하는 사업을 시행하면, 해당 택지를 공공택지로 구분해 분양가 상한제를 적용한다. 국토부는 “토지소유권 확보 없이 토지수용이 가능하다는 점에서 분양가 상한제 적용 필요성이 크다”고 설명했다.
이윤율 상한을 초과해 발생하는 이익은 지역 내 공공목적의 다양한 용도로 재투자되도록 제도화할 예정이다. 가령 주차장 등 생활SOC 설치‧부담, 특별회계 통한 임대주택 등 공익사업 교차보전, 공공용지 공급가격 인하 등에 활용하는 식이다.
전체주택의 25% 등 개발 사업에서 임대주택의 비율을 의무적으로 적용하는 것에 지자체의 재량대로 그 비율을 조정할 수 있었는데, 이를 축소할 계획이다. 현재는 지자체에 따라 의무비율의 ±10%P를 조정할 수 있는데, 이를 ±5%P 내로 줄인다는 방침이다. 또 분양주택 용지로 변경 시 개발계획의 중대한 변경으로 판단, 도시계획안 심의를 거치도록 하는 등 변경 절차도 강화할 방침이다.
공공성이 큰 도시개발사업에 기금 등이 출자자로 참여하는 도시개발 사업모델을 개발해 개발이익 공공환수와 사업 관리 강화 효과를 거두겠다는 계획이다. 또 현재는 지자체장이 구역지정, 개발계획을 수립할 때 국토부 장관과 협의해야 하는 대상을 구역 면적이 100만㎡ 이상인 사업에서 50만㎡ 이상인 사업으로 확대한다.
국토교통부 관계자는 “토지수용을 바탕으로 하는 개발사업에 있어 개발이익이 과도하게 사유화되는 것은 바람직하지 않다”며 “특히 민·관 공동사업에서 민간의 개발이익 논란이 재발되지 않도록 각별히 모니터링해 나갈 예정”이라고 말했다.