미국을 비롯한 세계 상업용 부동산(CRE) 시장은 코로나 팬데믹 이후 급격한 가격 조정 국면에 들어서 있다. 국내 기관 및 자산운용사들의 경우 시장 침체의 폭이 큰 미국과 유럽 지역의 상업용 부동산 투자 비중이 상당히 높아 기관들은 미회수(손실) 위험에까지 직면한 상황이다. 때문에 그 어느 때보다도 상업용 부동산에 대한 분석이 필요하다는 지적이 나온다.
글로벌 컨설팅 기업 맥킨지 글로벌에 따르면 팬데믹 이후 세계 주요 핵심도시를 중심으로 상업용 부동산의 구조 변화가 일어나고 있다. 재택과 출근을 유연하게 선택하는 하이브리드 근무 비중이 증가하며 전통적인 업무 공간이었던 사무실에 대한 수요가 감소했고, 도심 사무실 인근 주거지보다는 교외의 넓은 주택을 선호하는 경향이 확대됐다. 또한 온라인 쇼핑의 증대, 환경규제 강화에 따라 고품질 공간에 대한 선호가 나타나면서 도시 내에서도 B급 공간보다는 A급 공간으로 수요가 이동하고 있다.
최근 글로벌 상업용 부동산의 가격 조정은 이렇듯 오피스 공간에 대한 수요 변화, 팬데믹으로 인기가 급상승했던 부동산에 대한 재평가에서 비롯됐다. 더욱이 세계 경제가 긴축기조를 유지하면서 자금조달 비용이 상승하고 상승률이 둔화하는 등 여러가지 불확실성도 시장에 반영됐다. 특히 미국 경제의 위험요인으로 꼽히는 미국 상업용 부동산은 공실률이 사상 최고치인 19.8%를 기록했고, 국제통화기금(IMF)의 조사에 따르면 금리인상이 시작된 2022년 4월 기준 가격지수는 지난해 3분기까지 21.4% 추락했다.
이처럼 글로벌 상업용 시장이 힘든 시기를 겪고 있음에도 끄떡없이 견고한 성장률을 보이고 있는 지역도 있다. 바로 아시아 태평양(아태) 지역이다. 호주부터 싱가포르, 일본, 한국을 포함한 선진 아시아 시장은 실업률이 낮고 노동시장이 탄탄해 전세계 상업용 부동산이 위기에 놓여있는데도 불구하고 거래량이 오히려 증가하고 있다. 조선비즈는 글로벌 부동산 종합 솔루션 기업 JLL에서 전세계 자산시장을 분석하는 팀 그레엄 글로벌 캐피털 마켓 전무를 만났다. 그레엄 전무는 세계 부동산 자산에 대한 투자, 거래 자문을 담당하며 다양한 투자영역을 분석한다.
─아태 지역 부동산 자산의 특성에 대해 간단히 설명한다면
“아태 지역의 국가들은 강한 수요 펀더멘털과 섹터의 회복탄력성이 뒷받침하는 견고한 부동산 시장이 특징이며 성장 전망이 긍정적인 지역이다. 아시아 지역 부동산 투자는 투자자의 포트폴리오를 다각화하고 위험 조정 수익률을 높이는 데 도움이 된다. 특히 최근 미국의 달러 강세로 아시아 부동산의 매력이 강화되고 있다. 강달러로 인해 엔화와 위안화 등 아시아 통화는 큰 폭으로 할인되기 때문이다. 이에 따라 아태 지역 상업용 부동산 거래량은 빠르게 증가하고 있으며, 서구권 국가들과 달리 재택근무에서 출근으로의 전환율이 높아 투자자가 더욱 몰린다. 2023년 기준 아시아 지역의 사무실 출근율은 최대 110%에 달한 반면 유럽은 90%, 미국은 60%에 불과했다.
아태지역 부동산 투자 현황을 설명하자면, 2024년 1분기 아태 지역의 부동산 자산 투자 규모는 305억 달러로 전년 동기 대비 13% 증가해 2분기 연속 증가세를 기록했다. 여러 자산 중 오피스는 여전히 투자가 가장 활발한 섹터이며, 물류산업과 리테일의 투자 규모는 전년 동기 대비 각각 36%(78억 달러)와 8%(57억 달러) 성장한 상태다.”
─미국과 다르게 아태지역의 오피스 공실률이 낮은 이유는
“미국에서는 점점 더 유연근무제가 강화되고 있고, 주요 임차인들이 이미 상당한 오피스 공간을 줄이고 있는 추세다. 특히 오피스의 주요 임차인이었던 테크 기업들이 유연 근무제에 대해 확고하며 중앙집중형 사무실 기반으로 하이브리드 오피스 사용 방식이 유지될 전망이다. 반면 아태지역 기업들의 직원들의 대부분은 회사로 돌아와서 출근하는 방식을 채택하고 있다. 팬데믹 이전과 비교해 오피스 수요 수준은 대부분 회복되었는데, 특히 수요자들은 이전보다 새롭고 품질이 높은 오피스를 추구하고 있다. 즉, 오피스 이용 뿐만 아니라 자산 자체로 가치가 있는 안전자산, 프리미엄 오피스에 대한 선호가 커지면서 고품질 오피스의 임대료는 점점 상승하는 추세다.”
─부동산 자산 구조가 변화한 만큼 각 자산별 투자 가치에도 차등이 생길 것 같은데, 유망한 자산은 어떤 분야인가
“아시아의 인구 성장 동력이 될만한 부동산 자산에 수요가 증가할 것으로 전망하고 있다. 업계에서는 이를 ‘신 경제(New Economy)’ 자산으로 분류하는데, 여기에는 의료 오피스 등 생명과학 센터, 인공지능(AI) 데이터 센터 등이 포함된다. 한국에서는 발전이 더디지만, 아태시장에서 생명과학은 인구 노령화와 증가하는 의료 수요에 부응하기 위해 인기가 급증하고 있는 자산이다. 아태지역의 60세 이상 노령층은 전례 없는 속도로 증가하고 있으며, 2050년에는 4명 중 1명은 60세 이상이 될 것으로 보인다.
네덜란드 연기금(PGGM)과 글로벌 부동산 개발업체 랜드리스 등이 호주와 일본, 싱가포르의 생명과학 관련 자산에 투자하고 있다. 또한 JLL의 설문 결과에 따르면 현재 이 분야에 투자하고 있는 투자자들 중 70% 이상이 운용자산규모(AUM)를 늘릴 것이라고 답했다. AI 데이터센터도 수요가 급증하고 있는 분야다. 특히 챗GPT를 비롯한 생성형 AI를 활용하기 위해서는 기존에 비해 압도적으로 많은 에너지가 요구되며, 이는 차후 신형 데이터 센터 인프라의 설계 및 소싱에 영향을 미칠 것이다.”
─반대로 지금 투자하기에 위험해보이는 자산도 있을까
“도심 외의 사무실과 이미 포화상태인 자산 분야다. 2023년 가격이 조정을 받은 한국의 물류센터를 예로 들 수 있다. 한국의 물류센터는 공급량이 포화상태인데다 공실도 급증한 상태다. 중국의 사무실과 소매 뮬류센터도 공급과잉으로 인해 가격과 임대료가 하락했으며 투자 수요가 쪼그라들었다.”
─최근 약세를 보이고 있는 중국과 홍콩의 부동산 시장의 전망은 어떠하며, 수요는 어디로 옮겨가고 있는가.
“중국의 GDP를 보면 2024년 1분기에 5.1% 성장하며 시장 기대치를 상회했다. 이는 생산과 제조업 투자에 의해 주도되었는데, 여전히 소매 판매와 부동산 투자는 약세다. 중국이 회복 모멘텀을 계속 유지하려면 더 오랜 기간의 조정이 필요할 것으로 보인다. 중국 시장의 투자 수익률은 경기 및 임대 시장 회복의 둔화로 인해 더욱 하락할 것으로 예상된다. 홍콩의 투자 매력도 계속해서 하락세다. 매력적인 세금 혜택에도 불구하고 정치적 불안정으로 인해 기업의 장기 계획에 대한 확신이 줄어들었기 때문이다.
중국과 홍콩의 투자자들은 일본과 인도, 동남아 국가에서 다각화를 모색하고 있다. 일본의 경우 탄탄한 펀더멘털, 부채 시장 증가, 엔화 약세로 인한 낮은 통화 리스크 등으로 인해 매력적인 시장이다. 최근 17년 만에 일본의 금리가 인상이 됐으나, 자금 조달 여건이 여전히 느슨해 영향은 적을 전망이다. 인도는 가장 빠르게 성장하는 대 경제국 중 하나로, 국내외 임차 수요가 높다. 또 IT 부문 아웃소싱 목적지로서의 인도의 펀더멘털은 여전히 견고할 것으로 예상되며, 이는 추가적인 성장으로 이어져 오피스 공간에 대한 수요도 높아질 것으로 보인다.”
─마지막으로 한국 부동산 상업용 부동산 시장 상황과 특징은 어떠한가.
“한국은 고급 오피스 자산의 투자 가치가 높으며 전망이 밝은 나라다. 올해 블랙스톤은 서울의 프라임급 오피스 자산 아크플레이스를 코람코리츠에 5억8800만 달러에 매각했는데, 이는 2024년 현재까지 한국의 최대 부동산 자산 거래 규모다. 국내외에서 인기 지역의 고품질 상업용 부동산에 대한 니즈가 늘어가면서 한국의 오피스 시장은 강세를 유지하고 있다. 또한 한국의 주요 대기업들은 공격적으로 사업을 확장하고 있는데 이에 맞춰 현대적이고 편의 시설이 갖춰진 오피스에 대한 수요도 급증하고 있다.
아태지역의 오피스 투자 분야는 전반적으로 임대료 하락과 양적완화 정책으로 인한 타격을 받았지만, 서울의 A급 오피스는 오히려 공급이 부족한 상황이며, 지난 2년동안 두자릿수의 성장을 이어오고 있다.”